Come funziona la proposta di acquisto per un immobile? E se viene fatta tra privati? Quali sono le differenze con un contratto preliminare di compravendita? Ecco per te tutte le informazioni.

 

• Che cos’è la proposta di acquisto immobiliare?
• Proposta di acquisto immobiliare: le informazioni essenziali
• Proposta di acquisto immobiliare: le regole
• La proposta e il contratto preliminare di compravendita
• Proposta di acquisto immobile tra privati

 

 

Finalmente hai trovato la casa che desideri, ma se è pensi che sia fatta, ti sbagli alla grande. Lo sai quante cose devi verificare su questo immobile prima di passare alla fase successiva, quella che precede l’acquisto?

 

Prima di procedere con la proposta di acquisto immobiliare ti conviene iniziare a prendere le prime informazioni sullo stato di salute della casa che intendi comprare ed essere sicuro che non ci siano brutte sorprese, come, ad esempio, spese condominiali ancora da pagare da parte del venditore.

 

La fase della proposta di acquisto immobiliare è davvero importante per comprare la casa che desideri, ma esattamente in cosa consiste?

 

La proposta di acquisto immobiliare non è altro che l’azione di fare un’offerta economica alla persona che ha messo in vendita la casa che ti piace, manifestando apertamente, in tal modo, al venditore, la tua volontà concreta di acquistare, al prezzo da te proposto, l’immobile in questione. Il venditore, chiaramente sarà libero di accettare o meno la tua offerta economica.

 

Quando ci si rivolge a un’agenzia immobiliare, la proposta di acquisto immobiliare viene fatta con un modulo precompilato. Quello che ti occorre è avere con te codice fiscale, documento d’identità e l’assegno dove è fondamentale indicare la cifra che offri come garanzia.

 

 

Ci sono delle informazioni davvero essenziali di cui bisogna essere in possesso nella fase della proposta di acquisto immobiliare. Informazioni da inserire nella proposta e informazioni di cui deve essere a conoscenza il consulente immobiliare già in sede di acquisizione dell’incarico.

 

Ecco quali sono le informazioni più importanti che bisogna possedere poiché sono da inserire nella proposta:

 

• i dati del potenziale acquirente, del proprietario e dell’agenzia che fa da tramite;
• i dati riguardanti l’immobile che è oggetto della compravendita;
• il compenso di mediazione dovuto all’agenzia immobiliare;
• indicazione dell’arco di tempo in cui la proposta può essere ritenuta valida e indicazione della sua irrevocabilità;
• indicazione di quella che è la data ultima possibile per stipulare il contratto definitivo di compravendita immobiliare.

 

La proposta così compilata e firmata, nella parte conclusiva del documento, da compratore e consulente immobiliare, viene successivamente sottoposta al proprietario dell’immobile, che decide se accettare o no l’offerta che ha ricevuto.

 

Una volta che la proposta di acquisto immobiliare viene firmata diventa vincolante per il potenziale acquirente, che s’impegna a non revocarla per un certo periodo di tempo, ma non per il venditore, che è libero di valutare anche altre offerte per lo stesso immobile che ha messo in vendita.

 

La firma nel documento da parte del consulente immobiliare serve anche per dimostrare che ha preso in custodia l’assegno di garanzia che gli ha dato il potenziale acquirente.

 

Quali sono, invece, le informazioni che deve avere il consulente immobiliare, che dovrà anche dare in sede di acquisizione dell’incarico? Ecco quali sono le verifiche che dovrà fare:

 

• l’immobile deve essere conforme alle norme edilizie e urbanistiche e alle normative vigenti;;
• sapere se l’immobile è arrivato al venditore per effetto di titoli validi e legittimi ed essere certo di trasferirlo al potenziale acquirente con tutte le garanzie di legge nello stato in cui si trova;
• il venditore deve possedere il certificato di agibilità dell’immobile;
• essere certo della presenza o assenza sull’immobile di iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, servitù attive e passive o qualunque altro genere di vincolo;
• essere certo della presenza o assenza di controversie legali riguardanti l’immobile;
• conoscere l’esatto ammontare delle spese condominiali ordinarie relative all’immobile e riferite almeno all’ultimo anno.

 

 

Qual è la durata della proposta e cosa succede se non viene accettata o se viene accettata e il potenziale acquirente fa un passo indietro?

 

La proposta ha solitamente una durata di una o due settimane. Nel momento in cui il venditore accetta, comunicando al proponente, tramite il consulente immobiliare, la decisione via email o controfirmando la proposta, e l’acquirente viene messo a conoscenza dell’accettazione della proposta stessa, si può passare al rogito, che viene definito in accordo tra le parti e che può avvenire anche dopo un mese, la tempistica più breve, nel caso in cui l’immobile venduto sia libero e subito disponibile.

 

La proposta di acquisto immobiliare prevede il versamento di una somma di denaro a titolo di  caparra, che viene bloccata per tutta la durata di validità della proposta.

 

Se la proposta di acquisto non viene accettata, la somma viene restituita al potenziale acquirente, che potrebbe modificare la sua proposta e rilanciare proponendo una somma più alta al venditore.

 

Se la proposta di acquisto viene accettata, l’accordo contrattuale si concretizza con la firma del venditore. A partire da quel momento nasce l’obbligo contrattuale ed entrambe le parti sono vincolate a rispettare quello che è stato stabilito nella proposta accettata. L’assegno di garanzia lasciato in deposito al consulente immobiliare diventa una caparra confirmatoria.

 

C’è un’altra ipotesi da non sottovalutare mai: e se il venditore accettasse, ma il potenziale acquirente, per un qualsiasi motivo, ci ripensasse?

 

In questo caso ci sono due possibilità:

 

• il potenziale acquirente ha fatto un versamento a titolo di caparra confirmatoria: perde la somma versata a titolo di caparra, ma può essere libero dall’impegno preso solo con il consenso del venditore, ma si espone comunque al rischio che quest’ultimo si rivalga su di lui per ulteriori richieste di risarcimento danno;
• il potenziale acquirente ha fatto un versamento a titolo di caparra penitenziale:  perde la somma versata a titolo di caparra, ma può sciogliersi dal vincolo contrattuale senza problemi.

 

Se l’acquirente ha fatto richiesta di mutuo, le tempistiche possono essere più lunghe per completare tutti gli obblighi burocratici, poiché solo l’erogazione del mutuo stesso richiede in media un lasso di tempo che va dai 30 e ai 40 giorni.

 

Tenendo conto di tutti questi aspetti, non sottovalutare mai l’importanza di quello che si scrive all’interno della proposta: a partire dalle modalità e dai tempi di pagamento e fino ad arrivare ai tempi necessari per richiedere un mutuo e a quelli di consegna dell’immobile oggetto della compravendita.

 

 

La proposta di acquisto immobiliare e il contratto preliminare di compravendita (o compromesso) sono due cose differenti.

 

Con il contratto preliminare di compravendita sia il venditore e sia l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, nella quale stabiliscono termini e modalità. Questa formula è di grande utilità quando le parti hanno bisogno di tempo per gestire delle problematiche che  impediscono la vendita immediata dell’immobile, che potrebbero essere la consegna della casa nuova, per il venditore, e la ricerca del mutuo più adeguato, per il potenziale acquirente. In questo lasso di tempo entrambe le parti sono impegnate in questa compravendita proprio grazie al contratto preliminare.

 

Ecco cosa bisogna indicare chiaramente nel contratto preliminare di compravendita:

 

• il prezzo proposto per l’immobile oggetto della trattativa;
• la data massima entro cui l’offerta è ancora valida;
• la modalità e i termini di pagamento: il valore dell’assegno che viene rilasciato in deposito fiduciario al consulente immobiliare (potrà consegnarlo al proprietario solo dopo che il proponente sarà informato della sua accettazione della trattativa) si aggira, solitamente per consuetudine, intorno al 10% del valore del prezzo di compravendita.

 

Con la proposta di acquisto immobiliare, invece, c’è un impegno formale, che diventa un vero contratto solo nel momento in cui la proposta del potenziale acquirente viene accettata dal venditore,  e il potenziale acquirente viene messo a conoscenza dell’accettazione della proposta stessa. Tieni conto che il prezzo indicato sulla proposta d'acquisto sarà l’effettivo prezzo che il proprietario vorrà in caso di accettazione.

 

 

Cosa succede, invece, quando c’è una proposta di acquisto tra privati?

 

Considera che portare avanti una trattativa di questa portata richiede competenze di tipo tecnico, fiscale e giuridico, fondamentali, ad esempio, anche solo per comprare la casa al prezzo giusto ed evitare di andare incontro a delle irregolarità e a delle problematiche con l’immobile che hai appena acquistato.

 

È sempre meglio affidarti all’esperienza e alla professionalità di un buon consulente immobiliare.