La seconda parte del 2020 ha visto una decisa ripresa del mercato residenziale. Un secondo semestre che non vede solo un aumento delle compravendite, ma anche la ripartenza del comparto dei mutui. 

 

Mercato residenziale: compravendite in crescita dal terzo trimestre 2020

 

Non siamo, forse, così lontani da un ritorno alla normalità, anche se, in questo momento, stiamo ancora nel pieno della terza ondata Covid. Il mercato residenziale ha già visto i primi segnali di ripresa, nel secondo semestre 2020, in particolare nel periodo che va da giugno a settembre, mesi in cui c’è stata una ripartenza delle attività di compravendita, secondo i dati emersi dall’esperienza delle agenzie, secondo quanto rilevato dall’Ufficio Studi Gabetti.

 

Negli ultimi sei mesi del 2020, secondo i dati Agenzia delle Entrate, elaborati dall’Ufficio Studi del Gruppo Gabetti, si sono registrate 557.926 transazioni residenziali, -7,7% rispetto allo stesso periodo del 2019. Un secondo semestre caratterizzato da variazioni positive per un totale di 141.324 transazioni nel III trimestre e 183.381 nel IV trimestre, rispettivamente +3% e + 8,8% a livello di tasso tendenziale.

 

«Nel 2020, il mercato residenziale ha subito un significativo impatto a seguito dell’emergenza sanitaria Covid-19. – ha dichiarato Marco Speretta, direttore generale Gruppo - Se nei mesi di gennaio, e parte di febbraio, le premesse erano di crescita delle transazioni e lieve ripresa dei prezzi, il lockdown di marzo e aprile ha determinato una battuta d’arresto alle attività di compravendita. A partire da maggio le attività delle agenzie immobiliari Gabetti, Professionecasa e Grimaldi sono ripartite in modalità nuove, attraverso strumenti integrati in un nuovo metodo operativo 4.0. Grazie anche a questi strumenti, nei mesi successivi di giugno-settembre, abbiamo registrato un riscontro positivo in termini di domanda e compravendite. L’ultimo trimestre dell’anno, contrassegnato dalla seconda ondata epidemica e dai conseguenti lockdown locali, ha comunque mostrato una performance positiva delle transazioni».

 

Macro Aree, capoluoghi, non capoluoghi e grandi città nel 2020

 

Nel 2020 i vari lockdown hanno condizionato l’andamento del mercato in tutte le grandi aree: il Nord è quello che ha risentito meno (-7,1%), seguito dal Centro (-7,5%) e dal Sud (7,7%).

 

A livello nazionale, i capoluoghi hanno avuto una variazione del -11,4%, mentre i non capoluoghi del -5,7%.

 

Secondo la consueta analisi che viene realizzata sulle otto maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel 2020 si sono registrate 90.590 transazioni, -13,3% rispetto allo stesso periodo del 2019. Contestualmente le restanti province hanno registrato una variazione del -7,6%.

 

Le variazioni negative maggiori sono state quelle di Milano (-17,6%), seguita da Bologna (-15,1%), Firenze (-15,1%), Napoli (-4,8%), Torino (-13,1%) e Palermo (-12,6%). Roma e Genova hanno chiuso rispettivamente con -10% e -9,4%.

 

Se si guarda solo al IV trimestre, la variazione delle grandi città è stata positiva (+0,2%).  Crescono le compravendite nelle città di Genova (+8,4%) e Roma (+7,9%), mentre restano stabili per Torino, Palermo e Napoli. In calo ancora le transazioni nelle città di Milano, Bologna e Firenze.

 

Secondo le rilevazioni operate presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, nel secondo semestre del 2020 nelle grandi città si è registrata una variazione dei prezzi intorno al -0,9%, vicina a quella del semestre precedente (-1,1%).

 

La variazione complessiva dei prezzi del 2020, rispetto al 2019, è del -2%. A livello annuale Milano è quella ha chiuso meglio, con +1,8% (+0,2% nel primo semestre 2020 e +1,6% nel secondo semestre 2020), seguita da Bologna con +0,3%, che ha recuperato nel secondo semestre dell’anno.

 

Lievi variazioni a livello annuale per Napoli (-0,8%) e Firenze (-1,1%). Sempre a livello annuale, in coda Roma (-2,2%), Palermo (-3,2%), Torino (-5,3%) e Genova (-5,3%).

 

I tempi di vendita nelle grandi città sono rimasti stabili, su una media a 4,5 mesi, così come gli sconti in sede di chiusura delle trattative, intorno al 12%.

 

Più erogazioni di mutuo grazie ai tassi più vantaggiosi e agli incentivi fiscali

 

Crescono le erogazioni per finanziare l’acquisto di abitazioni alle famiglie. Salgono, nei primi nove mesi del 2020, a 35 Mld € (dati Banca D’Italia), +4,2% rispetto allo stesso periodo del 2019. I tassi vantaggiosi dei mutui hanno sostenuto la domanda, cresciuta soprattutto grazie alle surroghe (18% rispetto all’11% dell’anno precedente). Sempre in testa il tasso fisso, che rappresenta il 94% delle richieste delle famiglie italiane. 

 

Grazie ai tassi di interesse più bassi, inoltre, le famiglie sono state più propense a chiedere un importo più alto per l’acquisto della propria abitazione. Secondo le richieste di mutuo per acquisto abitazione rilevate dal portale MutuiSi.it, analizzate dall’Ufficio Studi Gabetti, nel 2020 il ticket medio è stato di 146.331 €, in crescita del 3%, rispetto al 2019, in cui ammontava a 141.761 €, non solo, quindi, per l’aumento della liquidità richiesta.

 

Nel 2020 sono stati richiesti maggiormente mutui di 25-30 anni (che insieme coprono circa il 70% delle domande) e per un importo superiore all’81%, passando dal 16% dei richiedenti nel 2019 al 36% nel 2020 (Ufficio Studi Gabetti su dati MutuiSi.it).

 

Sono salite le richieste di mutuo al di sotto dei 100.000 €, passate dal 14% nel 2019 al 21% nel 2020, mentre sono diminuite quelle dai 101.000 ai 150.000 €, passate dal 76% al 65%. In crescita le richieste di finanziamento di importo tra 151.000€ e 200.000€, passate dal 10% del 2019 al 14% del 2020 (Ufficio Studi Gabetti su dati MutuiSi.it).

 

 

Per il primo semestre del 2021 si prevede una lieve flessione dei prezzi, in un contesto di compravendite in crescita, nel caso in cui dovesse migliorare  la situazione sanitaria, soprattutto grazie della diffusione del vaccino.

 

L’andamento del mercato residenziale e creditizio nel 2021 sarà determinato anche dal vantaggio fiscale del Superbonus 110% (previsto con il Decreto Rilancio 19 maggio 2020 e confermato con le relative proroghe con l’emanazione della legge di Bilancio 2021) che supporta gli interventi di efficientamento energetico negli edifici residenziali.

 

Il Superbonus 110% rappresenta un grande stimolo per la domanda di abitazioni usate da riqualificare anche con ricorso al credito.

 

Di grande aiuto sono anche gli incentivi introdotti dalla Legge di Bilancio, quelli riguardanti la proroga del potenziamento al 50% della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni, del bonus mobili e della detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica, a cui si aggiungono anche bonus facciate del 90% e bonus verde.  

 

«Le richieste dei mutui nel 2021 saranno ovviamente condizionate dall’andamento del mercato immobiliare e dalla congiuntura economica del Paese; - ha dichiarato Antonio Ferrara, amministratore delegato di Monety (Gruppo Gabetti) - la prima parte dell’anno è quindi caratterizzata da un clima di incertezza, ma l’auspicabile rallentamento dell’emergenza sanitaria potrebbe portare a una decisa crescita nella seconda metà dell’anno. I tassi continueranno a rimanere particolarmente bassi per tutto il 2021 e i prezzi saranno in lieve flessione a livello medio, favorendo gli acquisti. Le banche dovrebbero continuare ad avere una politica espansiva anche se ci sarà un atteggiamento di maggiore rigore nella valutazione del rischio, poiché i margini ridotti impongono una politica di grande prudenza. È utile quindi, per chi intende acquistare una nuova casa, un check up finanziario preliminare per individuare la propria capacità di indebitamento».