Quali sono le evoluzioni che hanno segnato il mercato immobiliare residenziale nei primi sei mesi del 2022? I risultati sono positivi e non tradiscono le aspettative degli operatori.
Cresce il mercato residenziale 2022, ecco i driver che hanno spinto il settore
Il mercato immobiliare residenziale si difende bene dall’incertezza del quadro economico attuale e conferma ancora una volta, come nel 2021, la sua crescita. Nonostante il clima di instabilità economica che si è creato per effetto della pandemia e che si è molto accentuato con il conflitto bello tra Russia e Ucraina, portando a un aumento dell’inflazione che ha raggiunto l’11,9% nello scorso mese di Ottobre, a un rialzo dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea (BCE), a una contrazione dell’economia globale e al rincaro dei beni energetici, nel primo semestre 2022 è stato registrato un aumento delle compravendite.
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, , elaborati dall’Ufficio Studi del Gruppo Gabetti, nei primi 6 mesi del 2022 si sono realizzate 400.487 transazioni residenziali, +10% rispetto allo stesso periodo del 2021.
«Le compravendite – ha dichiarato Marco Speretta, Direttore Generale del Gruppo - non hanno tradito le aspettative degli operatori e per il momento hanno retto l’urto dell’incertezza economica, anche grazie ad alcuni driver che hanno spinto il settore».
Quali sono i driver che hanno spinto il settore residenziale? Il primo è sicuramente l’esigenza di avere un’abitazione meno energivora, e questo porta a sostituire la prima casa, il secondo è la spinta che arriva dai capoluoghi e dalle grandi città, poiché qui sono concentrati gli interessi degli investitori sia istituzionali sia privati.
Chi compra casa nel 2022 e a quale scopo?
Chi compra casa?
Secondo un’indagine fatta attraverso il network delle agenzie del Gruppo, e che prende in considerazione i primi nove mesi (gennaio/settembre) del 2022, gli acquirenti tipo sono famiglie (56%) o giovani coppie (38%), mentre solo il 6% è single.
A quale scopo si compra casa?
Dall’indagine è emerso che il 97% degli acquisti di immobili residenziali ha riguardato la prima casa: tra questi il 69% l’ha acquistata per la prima volta e il 28% per sostituzione, mentre il 2% come seconda casa per uso personale e solo l’1% a fine di investimento.
L’alto numero di coloro che ha comperato casa per la prima volta sembra essere trainato dai giovani che tra il 2021 e il primo trimestre 2022 hanno guidato la richiesta di mutui. Grazie alle agevolazioni fiscali statali per i giovani under 36 e, soprattutto, al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, infatti, il 2021 e il primo trimestre 2022 hanno visto tante coppie di giovani orientarsi verso l’acquisto dell’abitazione.
Capoluoghi, non capoluoghi e grandi città nei primi 6 mesi del 2022
Tutte le macro aree hanno riscontrato una variazione positiva nel primo semestre 2022.
Le grandi città hanno mostrato tutti buone performance: in testa è il Sud con +13,8%, seguito dal Centro con +12,3% e dal Nord con +7,6%. A scala nazionale sono in aumento sia i capoluoghi (+10,7%) che i non capoluoghi (+9,8%).
Secondo la consueta analisi che viene realizzata sulle otto maggiori città italiane per popolazione, la performance dei primi 6 mesi del 2022 è stata pari al +65,1% rispetto allo stesso periodo del 2021 per tutti gli otto capoluoghi, registrando un totale di 68.616 transazioni nel settore residenziale. Le restanti province hanno registrato una variazione del 7,6% rispetto al primo semestre 2021.
Per tutte le città si chiude bene il primo semestre 2022. Il trend è positivo rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente: Bari conquista il podio, con +32,9%, seguita da Milano con +17,5%, Palermo con +11,9% e Bologna con +11,5%. Buono l’andamento delle compravendite anche per Padova con +9,9% e Roma con +9%. Sono più contenute, invece, le crescite a Torino con +6,6%, Napoli con +6,1%, Firenze con +5,8% e Genova con +5,2%.
Quali sono stati nelle grandi città, nel primo semestre di questo anno, i prezzi, i tempi di vendita e gli sconti medi?
Il primo semestre del 2022 vede una variazione media dei prezzi intorno al +1%, che denota un ulteriore incremento del trend già iniziato il semestre precedente. In questo periodo, quasi tutte le grandi città hanno registrato valori in aumento, in particolare: Bari è passata da -0,2% a un +1,6%, Firenze da +0,4% a un +1,7%, Torino da -0,7% a +0,5%. Oltre a Firenze e a Bari, i prezzi sono cresciuti maggiormente a Milano (+2,2%) e a Bologna (+1,8%).
Nel primo semestre 2022, i tempi medi di vendita nelle grandi città sono in lieve calo, su una media di 4,1 mesi, rispetto ai 4,3 del secondo semestre 2021.
Restano sostanzialmente stabili per le grandi città, invece, gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo di chiusura della trattativa, variando, per le soluzioni usate, dall’11,2 all’11,5%. C’è una differenza da notare, per questa media, tra gli immobili “a prezzo”, che vedono ridursi la percentuale indicata anche sotto il 10%, e gli immobili che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali, con successivi ribassi.
Gli investimenti nel settore residenziale
Crescono gli investimenti immobiliari, nel comparto living, da parte di soggetti istituzionali, prevalentemente internazionali. È evidente, nei primi nove mesi del 2022, un incremento degli gli investimenti corporate living che registrano una quota di 981 milioni di euro, la quale rappresenta l’11% del totale degli investimenti capital markets. La città che attrae maggiormente gli investitori è Milano.
Gli operatori esteri hanno puntato a operazioni riguardanti portafogli e acquisizioni per sviluppi dedicati ai segmenti multifamily, built to rent e student housing.
Nei capoluoghi più dinamici si va, sempre di più, verso progetti di rigenerazione urbana, con un’ampia quota di residenziale innovativo, come co-living, micro-living e PRS (Private Rented Sector), favoriti dalle innovazioni nel mondo del lavoro e nella cultura del vivere la città.
Mutui e finanziamenti per l’acquisto della casa
Come va il mercato dei mutui per l’acquisto della casa?
L’aumento dei tassi d’interesse ha inciso in modo determinante sull’andamento della domanda, portando, nel primo semestre 2022, secondo i dati forniti da Banca D’Italia, a un erogato complessivo alle famiglie pari a 29,3 miliardi di euro, -1% rispetto al secondo semestre del 2021 e -7% rispetto al primo semestre 2021.
Gli Euribor (tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile), a seguito della decisione della BCE di rialzare i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, tornano da luglio 2022 in territorio positivo con una crescita mensile costante (Luglio +0,04%, Agosto +0,40%, Settembre +1,02%) che nel mese di Ottobre raggiunge il +1,32%.
Sale anche l’Eurirs (tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso), che secondo la rilevazione del 19/10/2022 si posiziona a 3,25% come tasso a 10 anni, mentre al 3,05% come tasso a 20 anni.
Secondo le richieste di mutuo per acquisto abitazione rilevate dal portale MutuSI.it, nel primo semestre 2022, il ticket medio è stato di 159.720 euro, tendenzialmente in linea con il 2021. A livello di durata, prevalgono i mutui di 25-30 anni, che insieme coprono il 72,4% delle richieste.
La prevalenza, pari al 95% delle richieste, è per il tasso fisso, anche se, viste le turbolenze del quadro economico e l’aumento dei tassi di interesse, si registra un certo interesse per i mutui a tasso variabile con Cap.
«Rileviamo un incremento significativo di richieste di mutuo variabile con cap, – ha dichiarato Antonio Ferrara, Amministratore Delegato di Monety - che è il prodotto più venduto negli ultimi mesi ed è servito in parte per difendere il potere di spesa delle famiglie».
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