Speriamo che il Covid-19 sia presto solo un ricordo, ma lascerà dei segni. Quale sarà, dunque, il futuro del real estate italiano, terminata la pandemia? Ecco cosa è emerso da una nostra nuova analisi.

 

 

Real Estate, arrivano i nuovi trend dell’era post Covid

La pandemia sembra non avere mai fine, ora che ci sono anche le varianti, ma prima o poi, si spera, di voltare pagina. Intanto le stagioni continuano ad alternarsi tra di loro e la vita prosegue, anche se in modo differente.

 

Sì, perché il Covid-19 sta cambiando le nostre abitudini, ma non solo nella nostra quotidianità. Cambiano anche le scelte che si fanno oggi pensando agli anni che verranno. Piccoli passi quasi impercettibili, o svolte inaspettate in direzioni differenti, sono tutto quello che continua a succedere, ogni giorno, portandoci altrove.

 

È inutile negarlo, perché è evidente che nulla sarà più come prima, soprattutto nel futuro. E non è detto che questo sia un male.

 

Un futuro che, per quanto possa sembrarci, a volte, lontano, in realtà ci riguarda già adesso: le decisioni di oggi sono quelle che governeranno il nostro domani.

 

Dunque oggi possiamo già dire qualcosa al riguardo, se osserviamo bene il nostro presente. Come sta cambiando e cosa ci riserva il tempo che verrà?

 

Ci siamo posti questa domanda volgendo lo sguardo al real estate italiano. Quali possono essere gli scenari futuri? Quale sarà l’evoluzione dei suoi settori?

 

L’Ufficio Studi Gabetti e Patrigest, società di consulenza del nostro Gruppo, specializzata in Valuation & Advisory per la gestione del patrimonio immobiliare, hanno elaborato uno studio sul real estate italiano, dopo l’emergenza Covid.

 

Dall’analisi fatta, settore per settore, di quelli che saranno gli impatti e i trend futuri, sono emersi degli aspetti che possono far riflettere e dare una panoramica della direzione che abbiamo preso. Ecco il nostro viaggio: 

 

• Dal settore residenziale agli uffici
• Dal settore retail a hotel e logistica

 

Dal settore residenziale agli uffici

 

Il settore residenziale ha chiaramente risentito, nel 2020, del periodo di lockdown, ma ha recuperato nella seconda parte dell’anno, aprendo poi il 2021 con una ripresa ancora più evidente. Il primo trimestre del 2021 ha segnato, infatti, una decisiva ripresa in termini di compravendite, con una variazione del +38,6% rispetto al medesimo periodo del 2020.

 

Anche il residenziale in locazione è stato positivo, probabilmente nel radar degli investitori, visto che nel 2020 ha raggiunto un volume totale di investimenti di 370 mln di euro, in forte crescita rispetto al 2019, in cui era poco sotto i 60 mln di euro.

 

Per la fine del 2021 si prevede, per il settore residenziale, una lieve flessione dei prezzi, in un contesto di compravendite in crescita, grazie anche al rientro progressivo dell’emergenza sanitaria, che ha dato un nuovo volto alla casa.

 

Sì, da quello che è emerso da una recente ricerca effettuata sempre dall’Ufficio Studi Gabetti, a cui ha preso parte un campione di più di 300 lavoratori, risulta chiaro l’emergere di una nuova esigenza abitativa. La pandemia e il ricorso allo smart working hanno indotto molte famiglie a ripensare gli spazi della casa.

 

Una casa da ripensare è una casa spesso da ristrutturare e, spesso, da riqualificare.

 

«Un fattore da prendere in considerazione è il vantaggio fiscale del Superbonus 110% (previsto con il Decreto Rilancio 19 maggio 2020, confermato con le relative proroghe e l’emanazione della legge di Bilancio 2021) che supporta gli interventi di efficientamento energetico negli edifici residenziali.- sottolinea Francesca Fantuzzi, Responsabile Ufficio Studi Gabetti - Questo stimola la domanda di abitazioni usate da riqualificare anche con ricorso al credito, in quanto i progetti di qualificazione energetica degli immobili possono prevedere una sovrapposizione dei diversi incentivi oggi presenti nel panorama italiano che, a differenza del Superbonus, non coprono la totalità delle risorse investite».

 

La pandemia ha portato a dei cambiamenti anche nel settore uffici. Il comparto ha subito una riduzione in termini di take up, investimenti e transazioni normalizzate. Ma nel primo trimestre 2021 questo settore ha visto, dal punto di vista delle transazioni, una ripresa significativa (+50,7%), soprattutto a livello di investimenti, che hanno pesato il 24% sul totale, che si aggira intorno ai 320 milioni di euro.

 

Secondo lo studio, nel futuro si prevede una sostanziale stabilità dei canoni di locazione e dei prezzi nelle compravendite, tenendo conto del fatto che ormai il lavoro agile ha modificato la percezione dello spazio-casa e dello spazio-ufficio.

 

Lo spazio-ufficio sarà quindi flessibile e sempre più identitario, per adattarsi alle esigenze aziendali e tener conto del benessere collettivo e individuale.

 

I nuovi trend prevedono una riduzione degli spazi totali e una duttilità e ottimizzazione degli spazi. Gli uffici del futuro saranno più funzionali se integrati con sale di condivisione, utili anche per il confronto tra team e per la socializzazione. E le postazioni di lavoro saranno più distanziate.

 

«Confermiamo, a eccezione di alcuni casi, la tenuta degli ERV (canone unitario di mercato euro/mq/anno) per i quali non si prevede una contrazione. – afferma Nadia Crisafulli, Operations Manager Patrigest – Potrebbero esserci delle riduzioni di domanda di uffici tradizionali a fronte di un aumento di richieste di spazi ibridi (coworking, tempory office, pop-up office) accompagnate, per questi specifici format, da una lieve crescita del canone proporzionale ai servizi complementari offerti».

 

Dal settore retail a hotel e logistica

 

Il comparto retail è sicuramente tra i settori che ha subito maggiori ripercussioni e sta risentendo maggiormente, ancora oggi, delle restrizioni dettate dai diversi DPCM. Se da un lato l’emergenza sanitaria e le relative misure di lockdown hanno impattato in modo significativo sul retail, dall’altro si è registrato un aumento della domanda verso la GDO con una maggiore richiesta di servizi integrati con la logistica.

 

Le compravendite di negozi e laboratori hanno registrato una ripresa nel primo trimestre 2021, registrando una variazione del +34,4% rispetto al primo trimestre 2020.

 

«La pandemia ha accelerato trend già in atto, a partire dall’omnicanalità e dalla necessità di velocizzare la spinta all’innovazione. – dichiara Nadia Crisafulli - Nelle situazioni più critiche, nelle quali vi era già una situazione di tensione prima del Covid-19, potremmo assistere nel breve periodo alla razionalizzazione delle reti di vendita, ricerca di nuova identità, format fisici da ridimensionare o ampliare, riposizionamenti, acquisizioni, fusioni e chiusure. Ulteriori dinamiche potranno provocare ricadute occupazionali, ma potrebbero crearsi altre opportunità lavorative».

 

Ecco quelli che saranno i nuovi trend di questo comparto:

 

• maggiore sviluppo App delle catene per spesa online;
• uso dei social media come strumento di promozione e opportunità per creare un legame più diretto e fiduciario con il cliente;
• maggior adozione delle modalità cashless da parte dei retailer poiché i cittadini sono maggiormente sensibilizzati sui rischi sanitari del contante;
• Flexible leasing, un tipo di accordo rivolto alle start-up basato sul fatturato dell’occupante con l’obiettivo di ridurre il costo iniziale, la complessità e la durata degli accordi;
• attenzione maggiore verso gli aspetti igienico-sanitari, modificando l’approccio al punto vendita dall’avvicinamento, parcheggio, layout interno e movimentazione merci esterno/interno, gestione rifiuti;
• rinnovo del vending basato sui distributori automatici ampliato e distribuito territorialmente;
• cambiamenti nella shop-experience con maggiore ricorso alle tecnologie (ex camerini hi-tech).

 

Un altro settore molto colpito dalla pandemia è quello degli Hotel. Gli effetti sono ancora difficilmente calcolabili, ma di certo sono molto significativi su tutta la filiera del settore turistico.

 

In Italia, nel 2020, il calo della domanda ha superato ampiamente il 50%, a eccezione di alcuni segmenti che si sono salvati, quali il turismo balneare, gli alberghi di provincia, gli appartamenti con spazi esterni e le ville a uso affitto turistico.

 

Ci si aspetta una graduale ripresa di fatturato e di rendimento, che porterà nel medio periodo a un ritorno di interesse verso il settore da parte degli investitori con una contrazione dei rendimenti.

 

Le previsioni degli esperti internazionali indicano, per i prossimi 2/4 anni, una crescita progressiva con un ritorno ai risultati conseguiti nel 2019. La diffusione del vaccino dovrebbe permettere un ritorno alla normalità sanitaria a partire dal prossimo anno. Dal 2024/2025 in poi è ragionevole pensare che, se non interverranno altri fattori dirompenti, i flussi turistici riprenderanno la loro naturale evoluzione.

 

«Tra le opportunità per il futuro dell’hôtellerie si segnalano: una maggiore domanda di spazi per lo smart working che permetterà la riconversione di spazi vuoti in spazi di co-working, andando a soddisfare una domanda che è sempre più crescente già da prima della pandemia. - dichiara Francesca Fantuzzi - Si parla per esempio di ‘workation’, un neologismo che unisce le parole work e vacation quale fenomeno emerso durante l’estate 2020. Molte persone hanno infatti trascorso questo periodo in strutture alberghiere dotate di spazi dove poter lavorare da remoto. Quello che cambia è il concetto stesso di hotel che è sempre più visto non solo come struttura dove pernottare (insieme a tutta una serie di servizi di hospitality), ma anche per uso diurno. La vera sfida del settore passa quindi dalla rivoluzione del concetto stesso di hotel, rinnovandone contenuti e funzionalità. Tra le altre opportunità vi sono il turismo della terza età e quello medicale».

 

Come sarà l’albergo del futuro? Secondo lo studio sarà di più uno spazio liquido, poliedrico, ipertecnologico ed ecosostenibile, in grado di trasformarsi e rinnovare contenuti e funzionalità, per generare nuovo valore sociale ed economico.

 

Ecco i nuovi trend dell’albergo del futuro:

 

• spazi e servizi per lo smart working;

• spazi sociali ideali per rilassarsi o incontrare altre persone;

• zone per il relax psico-fisico;

• spazi polifunzionali trasformabili per eventi;

• bar e ristoranti con un’offerta variegata h24;

• servizi per il tempo libero e per lo sport.

 

Un altro comparto del real estate italiano è la logistica, il cui mercato, nei primi tre mesi del 2021, ha rilevato investimenti per un totale pari a circa 220 milioni di euro.

 

In considerazione del fatto che la domanda online è sempre in aumento, si prospetta anche nei prossimi mesi una costante crescita del settore. L’intera filiera e-commerce si dovrà organizzare se vorrà tenere testa alle richieste in continuo incremento. Dovrà essere più efficiente, più rapida e, soprattutto, avvicinare la merce al consumatore finale. Questa non potrà che essere una scelta strategica, oltre che necessaria.

 

 

Ecco perché sono questi i nuovi trend previsti:

 

• realizzazione/ristrutturazione di immobili performanti, tecnologicamente avanzati, rispondenti alle normative internazionali e ambientali, adatti a una “Logistica 4.0”;
• localizzazioni in specifici parchi industriali e/o logistici che, rispetto ad una soluzione dedicata (singola), possono godere di maggiori servizi in termini di security, generazioni di energia, controllo accessi, facilities, raccordi ferroviari (nel caso di interporti) e anche di maggiore flessibilità di spazi e manodopera;
• Last Mile: presenza di una rete capillare di distribuzione in prossimità delle principali aree urbane italiane, come strategia localizzativa integrata.

 

«Nel corso della crisi pandemica, le attività logistiche hanno giocato un ruolo di grande importanza soprattutto nell’assicurare una continuità di rifornimento di beni di ogni categoria. - precisa Crisafulli - Oltre all’approvvigionamento di prodotti di prima necessità (settore sanitario e alimentare), che hanno visto un forte incremento dei volumi di transito delle merci, gli effetti più evidenti si sono avuti nell’aumento esponenziale di acquisti online tramite piattaforme e-commerce».

 

Il futuro ha già preso piede nella vita di ognuno di noi. Non resta che prenderne atto e partecipare attivamente a questo cambiamento, dando il proprio contributo, lì dove è possibile.