Diritto di prelazione a uso abitativo, quando si applica e come funziona in caso di immobili ereditati o confinanti? Ecco tutto quello che devi sapere, in caso di vendita della casa. 

 

• Diritto di prelazione immobili a uso abitativo, quando si applica
• Diritto di prelazione negli immobili residenziali
• Quando non sussiste il diritto di prelazione
• Violazione del diritto di prelazione
• Diritto di prelazione su immobili ereditati
• Diritto di prelazione immobili confinanti

 

 

Nel comprare casa, a volte, puoi avere precedenza rispetto agli altri. Puoi avere, cioè, il diritto di acquistare o affittare un immobile rispetto ad altre persone. Stiamo parlando del diritto di prelazione.  

 

Diritto di prelazione su immobili a uso abitativo, quando si applica?

 

Con il diritto di prelazione su immobili a uso abitativo il prelazionante (la persona cioè che ti concede il diritto di prelazione) riconosce a te, prelazionario (che sei colui che può far valere il diritto di prelazione), il diritto a concludere per primo, a parità di condizioni, il contratto per l’acquisto della casa su cui, appunto, hai maturato tale diritto, nato nel momento in cui si è instaurato questo negozio giuridico.

 

Con il diritto di prelazione il prelazionante non può vendere l’immobile senza prima comunicartelo, ma deve darti la possibilità di acquistarlo  allo stesso prezzo che potrebbe proporre a terzi.

 

Puoi esercitare il diritto di prelazione, in quanto titolare di tale diritto, solo dopo aver ricevuto la comunicazione dalla controparte. Per il cosiddetto obbligo di denuntiatio, il prelazionante deve comunicarti la volontà di concludere il contratto, insieme alle condizioni e al termine per l’esercizio della prelazione. La prelazione può essere volontaria, cioè stabilita dalle parti, oppure legale, cioè prevista dalla legge.

 

 

Sono due i casi di diritto di prelazione negli immobili residenziali: l’affitto (locazione) e la compravendita.

 

Nel caso di contratto di affitto, il diritto di prelazione spetta a te, conduttore, se il locatore, alla prima scadenza utile della locazione, decide di vendere l’immobile destinato a uso abitativo.

 

Per poter essere esercitato il diritto di prelazione in un immobile residenziale con un contratto di  affitto è fondamentale che:

 

• il locatore deve mostrare chiaramente l’intenzione di non rinnovare il contratto;
• tu, in quanto conduttore, non devi possedere altri immobili di proprietà.

 

Il proprietario non può quindi procedere alla vendita dell’immobile senza prima averti proposto il suo acquisto, mediante un’offerta di vendita, a un prezzo identico a quello che proporrebbe a terzi.

 

Nella sua comunicazione, che può essere fatta mediante atto notificato dall’ufficiale giudiziario oppure attraverso raccomandata con avviso di ricevimento, devono essere indicati il prezzo richiesto e le condizioni per stipulare l’atto di compravendita.

 

Quando scatta il diritto di prelazione in un contratto di affitto?

 

Il diritto di prelazione può esserci al termine dei primi 4 anni, se si tratta di un contratto a canone libero (4+4) o al termine dei primi 3 anni, se si parla di un contratto a canone concordato (3+2).

 

Nel caso in cui tu voglia rinunciare all’acquisto, il locatore può procedere alla vendita con altre persone. Nel caso, invece, in cui tu fossi interessato all’acquisto della casa, per esercitare il diritto di prelazione devi dare comunicazione al proprietario entro 60 giorni attraverso raccomandata con avviso di ricevimento oppure mediante atto notificato dall’ufficiale giudiziario.

 

Tieni conto di una cosa importante: Il proprietario non può inserire all’interno del contratto una clausola dove impone la rinuncia al diritto di prelazione.

 

 

Non sempre si può esercitare il diritto di prelazione. Ecco quali sono i casi in cui esso non sussiste:

 

• il proprietario dell’immobile desidera assegnare l’immobile a una società, al coniuge o a un altro parente entro il secondo grado;
• il proprietario dell’immobile preferisce affittarlo a un altro inquilino;
• il proprietario è comproprietario a seguito di comunione ereditaria. In questo caso il diritto di prelazione appartiene ai coeredi, poiché il diritto di prelazione di uno o più dei coeredi ha il sopravvento su quello dell’inquilino;
• se l’immobile è trasferito con un atto differente dalla compravendita, ad esempio con una donazione;
• se il proprietario intende vendere in blocco l’intero immobile di cui l’appartamento fa parte;
• il proprietario dell’immobile intende vendere dopo la prima scadenza contrattuale e quindi il contratto è stato già rinnovato almeno una volta;
• la vendita dell’immobile avviene mentre il contratto di locazione è in corso.

 

 

In caso di violazione del diritto di prelazione, in caso di prelazione volontaria, il prelazionante deve risarcire il prelazionario. Solo in questo caso il nuovo proprietario dell’immobile non dovrà cedere il bene.

 

Al contrario, in caso di prelazione legale, se il prelazionante vende l’immobile ad un terzo senza rispettare il diritto di prelazione, il prelazionario ha la facoltà di agire nei confronti del nuovo proprietario, esercitando il diritto di riscatto dell’immobile entro 6 mesi dalla trascrizione.

 

 

Come e quando puoi esercitare il diritto di prelazione su immobili ereditati?

 

Nel caso in cui rientrino più eredi nella proprietà di un immobile, l’erede che è interessato a procedere con la vendita di esso a un terzo soggetto, deve consultare gli altri coeredi e comunicargli il possibile prezzo di vendita, i quali possono rinunciare al diritto di prelazione sull’immobile. In ogni caso, i coeredi hanno a disposizione un tempo di due mesi per comunicare l’intenzione di acquistare il bene al prezzo proposto.

 

Ricordati che il diritto di prelazione può essere esercitato solo nel caso in cui il coerede sia intenzionato a vendere la propria quota.

 

 

Si può esercitare il diritto di prelazione su immobili confinanti?

 

Il diritto di prelazione può essere inserito all’interno di un contratto firmato tra i proprietari di immobili confinanti, ma non può essere esercitato, dal proprietario di una casa, su immobili all’interno del suo stesso edificio condominiale.

 

Per quanto riguarda, invece, la prelazione agraria per terreni agricoli confinanti, può essere esercitata la prelazione legale nel momento in cui il proprietario del terreno agricolo è intenzionato a venderli. Il prelazionario, che può essere, ad esempio, un coltivatore diretto che ha preso in locazione un fondo rustico con l’obiettivo di poterlo coltivare con il proprio lavoro e con quello dei suoi familiari, ha il diritto di essere preferito ai terzi, a parità di condizioni. Anche qui, in caso di violazione del diritto di prelazione, il prelazionario può riscattare la proprietà del terreno agricolo confinante.

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