Variazione catastale, come si fa e quanto costa, ma, soprattutto, quando è necessario aggiornare la planimetria catastale? Ecco tutto quello che devi sapere per essere sempre in regola.

 

• Variazione catastale, perché è importante?
• Variazione catastale, come si fa?
• Variazione catastale, quando serve?
• Variazioni catastali, i costi

 

 

Prima o poi potrebbe essere necessario fare una variazione catastale, poiché magari l’immobile è stato ampliato, ripartito o, in qualche modo, ristrutturato diversamente al suo interno (portando, magari, anche a un mutamento della classe o categoria), oppure perché semplicemente sono state riscontrate delle difformità dei dati catastali.

 

Ti verrà naturale porti la domanda: “La variazione catastale come si fa?”. Prima di affrontare questo tema è fondamentale capire perché è importante comunicare le variazioni al Catasto.

 

Il tuo immobile ha un valore catastale, che non è altro che il valore fiscale di un immobile, quell’unità numerica che ti consente di calcolare le sue imposte come, per esempio, le imposte ipotecarie, catastali, di registro o di successione. Quindi non stiamo parlando del valore di mercato dell’immobile, che riguarda invece il valore effettivo sul mercato che ha la casa nel momento in cui sei intenzionato a venderla o acquistarla. In questo caso gli elementi che determinano il valore di mercato del tuo immobile sono altri: la superficie commerciale, la quotazione al metro quadro e i coefficienti di merito.

 

Tieni conto anche del fatto che il valore catastale cambia in base alla casa a cui si riferisce: sarà diverso a seconda che si tratti di abitazione principale, quindi di prima casa, o di altri immobili.

 

Per calcolare il valore catastale della casa che vorresti vendere o comprare ti sarà utile la rendita catastale: il calcolo di essa ti permette di ottenere il valore di reddito che l’Agenzia delle Entrate gli attribuisce. Per determinarla ti servono queste due informazioni: l’estimo e le dimensioni dell’immobile.

 

Variazione rendita catastale e IMU, quanto la prima influisce sulla seconda? Il valore catastale serve ai fini IMU, che è l’imposta municipale sugli immobili, poiché il valore catastale è la base imponibile per il suo calcolo. Sapere quale può essere la nuova rendita catastale dell’immobile di tuo interesse ti aiuta quindi a comprendere la base fiscale sulla quale saranno calcolate le imposte sulla proprietà, l’imposta di registro e quella sui redditi, come IMU e IRPEF.

 

In Italia, per poter stabilirne la rendita dei fabbricati e di tutte le costruzioni e per la loro iscrizione nel Catasto Edilizio urbano, è necessario fare un accertamento generale. La normativa di riferimento (importante soprattutto per la variazione catastale) è il Regio Decreto-Legge n. 652 del 13 aprile 1939: “Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano.” Sotto la lente ecco due articoli di questo decreto da tenere sempre presenti:

 

• art. 17: “Il nuovo catasto edilizio urbano è conservato e tenuto al corrente, in modo continuo ed anche con verificazioni periodiche, allo scopo di tenere in evidenza per ciascun Comune o porzione di Comune, le mutazioni che avvengono: a) rispetto alla persona del proprietario o del possessore di beni nonché rispetto alla persona che gode di diritti reali sui beni stessi; b) nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e l’attribuzione della categoria e della classe.”;
• art. 20 comma 2: “Nei casi di mutazioni che implichino variazioni nella consistenza delle singole unità immobiliari, la relativa dichiarazione deve essere corredata da una planimetria delle unità variate, redatta su modello fornito dall’Amministrazione dello Stato in conformità delle norme di cui all’art. 7.”.

 

Chi può e deve fare la denuncia di variazione catastale? Ecco quali sono i soggetti obbligati a presentare le variazioni, così come previsto dall’art. 3 del RDL n. 652/1939:

 

• il proprietario o, se costui è minore o incapace, il suo legale rappresentante;
• il legale rappresentante per gli enti morali;
• per le società commerciali, legalmente costituite, tocca a chi, come previsto dallo statuto o dell’atto costitutivo, ha la firma sociale;
• per le associazioni, i condomini, le società e le ditte, diverse da quelle precedentemente indicate, anche se esistenti solo di fatto, è obbligato alla dichiarazione l’associato, il condomino, il socio o il componente la ditta, che abbia il ruolo di amministratore anche di fatto. Nel caso in cui tale persona dovesse mancare, sarebbero obbligati tutti coloro che fanno parte dell’associazione, del condominio, della società o della ditta, ciascuno per la propria quota;
• per le società estere, da chi le rappresenta.

 

 

Variazione catastale, come si fa?

 

Per richiedere la variazione catastale, ti basta presentare la richiesta di modifica presso gli uffici del Catasto o tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate.

 

Variazione catastale e DOCFA, cosa vuol dire? Variazione catastale, i tempi?

 

La procedura informatica con cui presenti la domanda di variazione catastale è la DOCFA. La variazione puoi richiederla entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori del tuo immobile. A procedura conclusa, l’ufficio di competenza a cui ti sei rivolto, ti fornisce, entro 7 giorni, la nuova planimetria dell’immobile.

 

La planimetria catastale è una rappresentazione tecnica dell’immobile, in scala 1:200, da cui è possibile recuperare la destinazione dei locali interni, i dati metrici e la relativa suddivisione.

 

Avere una planimetria catastale conforme vuol dire essere in regola e poter procedere con la vendita o l'acquisto dell’immobile. La planimetria catastale è la dichiarazione che attesta che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria presente in Catasto. Questo documento consente di verificare, cioè, che esiste una corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e le informazioni tenute dal Catasto. Considera che se dovesse esserci un’inadempienza o falsità nella dichiarazione, la sanzione prevista comporterebbe la nullità dell'atto. 

 

Oltre alla planimetria catastale occorre un altro documento per procedere con la variazione catastale: la visura catastale.

 

La visura catastale è il documento che contiene:

 

• i dati identificativi e reddituali dell’immobile;
• i dati degli intestatari dell’immobile;
• i dati grafici dei terreni e delle unità immobiliari;
• la rendita catastale;
• la destinazione d’uso dell’immobile.

 

 

 

Variazione catastale, quando serve?

 

La variazione della planimetria catastale è fondamentalmente obbligatoria quando vengono fatte all’immobile delle modifiche che comportano una variazione della rendita catastale.

 

La variazione è obbligatoria quando ti trovi davanti a:

 

• una variazione dei dati anagrafici;
• un frazionamento o fusioni di unità immobiliari;
• una creazione di nuove superfici come vani o soppalchi;
• cambio della destinazione d’uso, che può essere il caso in cui trasformi un immobile in ufficio o viceversa;
• un ampliamento dei volumi come nel caso di sopraelevazioni o trasformazione in balconi;
• una modifica della distribuzione degli spazi interni dell’unità immobiliare, come potrebbe accadere, per esempio, in seguito allo spostamento di tramezzi.

 

La variazione non è obbligatoria, quindi, quando realizzi lavori sull’immobile che non apportano modifiche catastali significative e che non richiedono una variazione della rendita catastale. Solo in questo caso non dovrai presentare nessuna domanda al Catasto, ma ti basterà allegare al rogito notarile, nel momento in cui vendi questo immobile, un’attestazione di conformità dell’immobile. Se invece sei l’acquirente fai richiesta di questa documentazione.

 

 

Il costo medio per una variazione catastale è di circa 50 euro. Questa cifra non include chiaramente il compenso del tecnico abilitato, che potrebbe richiedere diverse centinaia di euro.

 

Non dimenticarti di presentare la variazione catastale nei tempi previsti dalla normativa, se non vuoi incorrere nelle sanzioni, le quali variano in base ai giorni di ritardo cumulato:

 

• non oltre i 90 giorni: la sanzione è di 103,20 euro;
• oltre i 90 giorni e prima dei 12 mesi: la sanzione è di 129 euro;
• oltre i 12 mesi: la sanzione è di 147,43 euro;
• oltre i due anni: la sanzione è di 172 euro.

 

Fonte: Agenzia delle Entrate