È arrivato per te il momento di comprare casa oppure hai deciso di venderla per acquistarne un’altra? Sarà importante per te raccogliere tutti i documenti necessari ed eseguire gli accertamenti fondamentali per l’atto di compravendita.
Una verifica importante che devi fare è la Dichiarazione di conformità catastale, fondamentale al momento del rogito.
Che cos’è e a che cosa serve una planimetria catastale?
È una dichiarazione che attesta che lo stato dei luoghi corrisponda alla planimetria presente in Catasto. È necessario verificare, cioè, che ci sia una corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e le informazioni tenute dal Catasto.
In caso di inadempienza o falsità della dichiarazione, la sanzione prevista porta alla nullità dell'atto.
Come ottenerla
Puoi effettuare tu stesso la dichiarazione di conformità, in qualità di proprietario dell’immobile, oppure puoi rivolgerti a un tecnico abilitato che si assume la piena responsabilità, nel rispetto della normativa vigente.
La disciplina
Il comma 1-bis dell'art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 sulla meccanizzazione delle Conservatorie dei Registri immobiliari, introdotto dal comma 14 dell'art. 19 del Decreto-Legge n. 78 del 31 maggio 2010, (con la rubrica "Aggiornamento del Catasto"), modificato dalla legge di conversione (legge 30 luglio 2010, n. 122), in vigore dal 1 luglio 2010, contiene due disposizioni.
La prima parte della norma si riferisce alla "conformità oggettiva" degli immobili (conformità degli immobili alle risultanze catastali) e richiede che gli atti debbano contenere, pena la nullità:
- l'identificazione catastale;
- il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
- la dichiarazione resa dall'intestatario delle conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, o in alternativa, l'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
La seconda parte della norma riguarda la "conformità soggettiva" degli immobili (corrispondenza tra risultanze del Catasto e risultanze dei Registri Immobiliari). La sussistenza deve essere verificata dal Notaio. In questo caso non sono previste sanzioni, salva la responsabilità professionale del Notaio.
Nel 2017 il Legislatore ha previsto anche la possibilità di conferma degli atti nulli, perché privi delle dichiarazioni sulla conformità catastale, aggiungendo all'Art. 29, il comma 1-ter, introdotto dall'Art.8, comma 1-bis del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 (convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 96 del 21 giugno 2017, in vigore dal 24 giugno 2017).
L’obiettivo della normativa
È importante per te sapere che questa norma è uno strumento indispensabile, al fine di rendere più sicura la circolazione degli immobili, ma non solo. Un altro fine, in realtà il principale, è fiscale: ottenere un elenco aggiornato degli immobili urbani produttivi di reddito e dei relativi proprietari.
Questo permette anche un ulteriore avvicinamento delle norme sui Registri immobiliari e di quelle del Catasto. Si ha così un archivio più allineato, dove c’è una coerenza formale (conformità oggettiva) e sostanziale (conformità soggettiva) dei dati che individuano l'immobile.
Ricordati che…
Il Catasto (ex Agenzia del Territorio oggi confluito nell’Agenzia delle Entrate) dipende dal Ministero delle Finanze, e ricopre una funzione fiscale. Non ha una funzione urbanistica né tantomeno probatoria, poiché non fornisce dati certi, riguardanti l’intestazione della proprietà e la legittimazione urbanistica degli immobili.
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