La registrazione e la disdetta del contratto di affitto sono momenti fondamentali in un contratto di locazione in piena regola. Scopri come funziona.

 

 

Registrazione e disdetta del contratto di affitto, come funziona: modalità e termini

La tua casa è diventata ormai troppo piccola per la tua famiglia che nel frattempo si è allargata. Se non hai intenzione di venderla, un’ottima soluzione può essere quella di affittarla, ma come?

 

Prima di tutto devi decidere quale contratto di affitto, che nel linguaggio giuridico è più corretto chiamare contratto di locazione, è più adatto alle tue esigenze. Considera che la durata del contratto di locazione varia in base alla tipologia di contratto che concordi colui a cui vuoi affittare la tua casa.

 

Puoi scegliere tra il contratto di affitto a canone libero (4 anni + 4 di rinnovo automatico), a canone concordato, che prevede, come contratto convenzionato, un canone agevolato e 3 anni + 2 di rinnovo automatico, o 3 in caso di accordi tra le parti, e come contratto transitorio, utilizzato di solito per lavoratori fuori sede o per studenti universitari, un periodo di locazione che va da 1 a 18 mesi, con rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza.  Questo contratto ha come unica condizione il versamento di almeno 3 canoni mensili in anticipo sul mensile corrente, che vengono restituiti agli inquilini nel momento in cui si lascia l’immobile.

 

 

Ricordati anche di rispettare alcune regole fondamentali per essere davvero in regola, come avere tutti gli impianti a norma e una casa libera da ipoteche o pignoramenti.

 

Non trascurare anche un altro aspetto fondamentale: la scelta dell’inquilino. In ogni caso è giusto tutelarsi anche con azioni come: la stipula di una polizza assicurativa da richiedere obbligatoriamente nel contratto di affitto, oppure un deposito cauzionale, l’utilizzo di un pagamento tracciabile, fare la voltura delle utenze e, infine, cosa più importante di tutte, registrare il tuo contratto di affitto, fondamentale anche per un’eventuale disdetta.

 

Ecco tutto quello che devi sapere per capire come funziona la registrazione e la disdetta di un contratto di affitto:

 

• Registrazione del contratto di affitto
• Quanto costa la registrazione del tuo contratto di affitto
• Come puoi pagare l’imposta di registro del tuo contratto di affitto
• Disdetta del contratto di affitto

 

 

 

La registrazione del contratto di affitto è un passaggio obbligatorio, sia per te, locatario e quindi proprietario dell’immobile, sia per l’inquilino, il conduttore.

 

A partire dalla Legge di Stabilità 2016, è obbligatorio, per te proprietario dell’immobile che vuoi affittare la tua casa, registrare il contratto di affitto, qualora sia per un periodo superiore ai 30 giorni, ed entro 30 giorni dalla data della stipula o dalla sua decorrenza, nel caso in cui fosse anteriore.

 

Se vuoi che il tuo contratto di affitto sia valido deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, compilando l’apposito modello RLI, o puoi farlo tramite i servizi telematici sempre dell’Agenzia delle Entrate, indicando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, CAF...).

 

Dopo di che, devi dare comunicazione dell’avvenuta registrazione, tramite raccomandata A/R oppure tramite PEC ed entro i 60 giorni che seguono, al tuo inquilino/conduttore e all’amministratore del condominio, chiaramente solo nel caso in cui la tua casa si trovi all’interno di un condominio.

 

L’obbligo di registrazione vale sia per i contratti di affitto a canone libero e sia per quelli a canone concordato (in cui rientrano il convenzionato e il transitorio).

 

 

Sei esonerato dall’obbligo di registrazione solo nel caso in cui il contratto non superi i 30 giorni complessivi nell’anno, quindi nel caso di contratti transitori.

 

Ricordati che non puoi registrare, e neppure stipulare, un contratto di affitto che abbia validità se per questa casa, se non sei in possesso dell’Attestato di prestazione energetica (APE), documento che contiene tutte le caratteristiche di un edificio dal punto di vista energetico, inclusa la classe energetica cui l'immobile appartiene. L’APE ti viene rilasciato da un tecnico abilitato.

 

Ricordati sempre che un contratto non registrato è inesistente. Ricordati sempre che un contratto non registrato è inesistente. Se ometti la registrazione del contratto di affitto puoi incorrere in salatissime sanzioni amministrative, che vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con un ritardo non superiore a 30 giorni, viene applicata la sanzione amministrativa dal 60% al 120% dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200. La sanzione è disposta dall’art. 69 TUR del D.Lgs. n. 158/2015, che contiene la riforma del sistema sanzionatorio italiano.

 

Inoltre, in caso di controversie tu non puoi far valere gli stessi diritti e doveri che avresti con un contratto registrato. Se, ad esempio, il tuo inquilino non paga l’affitto, non potrai procedere con lo sfratto, ma solo con una causa ordinaria di occupazione senza titolo che per te sarà molto più onerosa, richiedendoti anche molto più tempo.

 

 

All’atto della registrazione del tuo contratto di affitto dovrai versare:

 

• imposta di bollo: pari a 16€  per ogni copia da registrare, ogni 4 facciate o per ogni 100 righe di contratto. L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo di contrassegni telematici, che si devono acquistare in data non successiva a quella della stipula del contratto di locazione;
• imposta di registro: devi calcolare il 2% sul canone annuo. Quello che ottieni come risultato devi poi moltiplicarlo per il numero delle annualità del contratto di locazione. Questa imposta va divisa, in parti uguali, tra proprietario e inquilino. L'Imposta di Registro è regolata dal D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986, Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro. Con la Legge di Bilancio 2018 sono state apportate delle modifiche agli art. 20 e 53-bis, con le quali si è risolta la questione sulla corretta tassazione degli atti presentati alla registrazione e si è individuata la misura dell’imposta da applicare alla registrazione di atti che riguardano realizzazione di operazioni complesse.

 

Tieni presente però che potrai recuperare totalmente la prima imposta, poiché le spese del bollo sono a carico del conduttore. Invece, l’imposta di registro e le successive annualità gravano su di te solo al 50%. Il restante 50% è a carico del tuo inquilino.

 

Se vuoi risparmiare sui costi di registrazione puoi scegliere la cedolare secca, una buona alternativa al regime di tassazione ordinaria. Sono diversi i vantaggi fiscali, tra cui l’esenzione dall’imposta di registro e da quella di bollo. La tassazione con cedolare secca non corrisponde all’aliquota IRPEF relativa, ma a un’imposta sostitutiva del 21%. In caso di contratto di affitto con canone concordato su immobili situati in alcune città individuate, l’imposta scende al 10%.

 

 

Se decidi di fare la registrazione del contratto d’affitto in ufficio, l’imposta di registro puoi versarla:

 

• con il modello F24 Elementi identificativi: puoi presentare il modello F24 presso l’Agenzia delle Entrate, ma anche presso le banche o gli uffici postali, pure in versione cartacea. Se sei titolare di partita IVA devi richiedere il pagamento delle imposte che fanno parte spese di registrazione del contratto di locazione esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando gli appositi servizi online;
• con addebito diretto sul tuo conto corrente: puoi richiedere all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate l’addebito dell’importo delle spese di registrazione del contratto di locazione (imposta di registro).  Se vuoi optare per questo sistema, ti basta utilizzare l’apposito modello di richiesta di addebito su conto corrente.

 

Se invece scegli di fare la registrazione del contratto di affitto per via telematica, attraverso gli appositi servizi dell’Agenzia delle Entrate, le spese di registrazione del contratto di locazione, e cioè le imposte di registro e di bollo, puoi pagarle con l’addebito su c/c bancario o postale.

 

 

Per una serie di motivi sei intenzionato a interrompere il contratto di affitto, ma come si fa? Con la disdetta, regolamentata dalla Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, Legge 9 dicembre 1998, n. 431, puoi rescindere il contratto di affitto prima del suo termine naturale.

 

Per te è molto più difficile, rispetto all’inquilino, recedere prima della scadenza del contratto di affitto. Puoi dare disdetta per finita locazione, dando  comunicazione al tuo inquilino almeno 6 mesi prima della scadenza naturale (la prima) del contratto, comunicandola tramite raccomandata A/R oppure posta certificata (PEC). Ecco i casi in cui puoi avvalerti della facoltà di diniego del rinnovo del contratto:

 

• vuoi  vendere l’immobile a terzi e non  hai la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, tranne quello in cui abiti. Ricordati che, in questo caso, devi comunque dare precedenza al tuo inquilino, perché ha diritto di prelazione;
• hai deciso di destinare questo immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale, ma personale o per il tuo coniuge, i tuoi genitori, figli o parenti entro il 2° grado;

 

 

• vuoi utilizzare questo immobile per esercitare attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto. In questo caso devi poter offrire al tuo inquilino un altro immobile idoneo di cui tu abbia piena disponibilità;
• il tuo immobile si trova in un edificio danneggiato, che si deve demolire, ricostruire o ristrutturare integralmente. In questi casi, la presenza del tuo inquilino non permette lo svolgimento dei lavori ed è necessario lo sgombero dell’immobile;
• il tuo inquilino può disporre di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune dove si trova il tuo immobile;
• il tuo inquilino non occupa in maniera continuativa la casa che gli hai affittato e non sussiste nessun giustificato motivo.   

 

È molto più semplice per l’inquilino/conduttore chiedere la disdetta del contratto di affitto, poiché può recedere dal contratto in qualsiasi momento. Può farlo sia in presenza di gravi motivi (ex art. 3, l. n. 431/1998) o, più semplicemente,  avvalendosi dell’apposita clausola di recesso convenzionale presente nel contratto. L’importante è questo vengo specificato nella lettera di preavviso che deve inviare a te, locatore. L’unico obbligo dell’inquilino è quello di darti comunicazione, a mezzo lettera raccomandata A/R oppure posta certificata (PEC), con almeno 6 mesi di preavviso.

 

 

Ricordati che nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta, visto che la cessazione del contratto avviene automaticamente al termine del periodo di durata del contratto di locazione che tu e l’inquilino avete firmato.

 

Quando la risoluzione del contratto avviene prima della sua naturale scadenza, occorre pagare all’Agenzia delle Entrate l’imposta di registro di 67 euro, da versare sempre entro un mese e comunicarlo presentando il modello RLI. L’imposta  deve essere pagata da chi ha deciso di risolvere il contratto.

 

Indipendentemente dalla scadenza naturale del contratto di affitto, tu e il tuo inquilino potete sempre risolvere il contratto di comune accordo. L’importante è che la risoluzione contratto di affitto, così come avviene alla stipula del contratto, abbia una forma scritta e venga registrata.