Pertinenze abitazione principale, cosa sono? Quali sono i locali che rientrano in questa categoria? È importante identificarli, soprattutto se sono collegati alla casa che intendi vendere o acquistare.

 

• Pertinenze, qual è il significato?
• Pertinenze dell’abitazione principale, quali sono?
• Pertinenze abitazione principale e IMU
• Abitazione principale e pertinenza a proprietari diversi

 

 

Pertinenze, il significato qual è? Probabilmente ne hai sentito spesso parlare e sai che si tratta di locali che sono collegati all’abitazione principale, ma per toglierti ogni dubbio e comprendere pienamente il significato di pertinenze, puoi partire dall’art. 817 del codice civile: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o  a ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

 

Quando parliamo di pertinenza sono due i requisiti fondamentali affinché sussista il cosiddetto vincolo pertinenziale:

 

• elemento oggettivo: rappresentato dal rapporto funzionale con il bene principale. La destinazione consiste, così come vedremo più avanti, nell’attribuzione, durevole nel tempo e non solo occasionale, della cosa accessoria a beneficio della cosa principale;
• elemento soggettivo: rappresentato dalla volontà effettiva, da parte del soggetto che ne abbia titolo, di destinare durevolmente lo stesso bene al servizio o ornamento dell’abitazione principale.

 

Il carattere di accessorietà della pertinenza rispetto al bene principale al quale è connessa è anche il risultato della relazione di complementarietà che sussiste fra i due.

 

Quindi, il vincolo pertinenziale che intercorre tra cosa principale e una cosa accessoria c’è quando il titolare di esse decide che la seconda deve essere funzionale alla prima.

 

Considera altri due aspetti importanti delle pertinenze, per aver perfettamente chiaro il loro significato:

 

• il nesso pertinenziale non può essere occasionale e temporaneo: le pertinenze, anche se conservano una loro individualità e specificità, sono comunque assoggettate, in un modo “attuale e duraturo”, a servizio o a ornamento di un’altra cosa, allo scopo di renderne possibile una migliore utilizzazione e per aumentarne il decoro;
• il nesso pertinenziale non è vincolato alla vicinanza con l’abitazione principale (quella a cui sono collegate): le pertinenze non devono per forza essere fisicamente posizionate in un luogo vicino a quello rispetto al quale è di servizio, ma possono essere anche molto distanti. Il punto importante è comprendere che il legame che intercorre fra i due è di tipo economico e funzionale, e non di prossimità.

 

Altro aspetto importante di cui tenere conto sono i soggetti che hanno la facoltà di disporre di tali pertinenze. Così come precisa il secondo comma dell’art. 817 c.c., la destinazione può essere effettuata non solo dal proprietario, ma anche da chi ha un diritto reale sulla stessa.

 

Ci riferiamo soprattutto a diritti reali come usufrutto e diritto di abitazione, diritti reali minori rispetto al diritto di godere della piena proprietà, grazie ai quali puoi usufruire del bene altrui per un definito periodo di tempo. Con il diritto di abitazione hai la possibilità di godere solo del diritto di abitare quel determinato immobile, ma non quello di godere dei frutti e del bene, così come invece avviene con il diritto di usufrutto.

 

 

 

Attraverso la classificazione catastale delle pertinenze puoi sapere con certezza quali sono le pertinenze dell’abitazione principale e in quale categoria rientrano.

 

La legge n. 160 del 2019, all’art. 1, comma 741, lett. b), nella parte finale ti dice espressamente che: “Per  pertinenze  dell'abitazione principale si  intendono  esclusivamente  quelle  classificate  nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate,  anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.”

 

La normativa ha fatto chiarezza, quindi, specificando che per pertinenze dell’abitazione principale si intendono solo quelle classificate nelle seguenti categorie catastali. Ecco quali sono, nello specifico, le pertinenze:

 

• C/2: questa categoria catastale fa riferimento a locali di deposito e magazzini, così come a solai, cantine e soffitte disgiunti dall’abitazione e con autonoma rendita catastale;
• C/6: in questa categoria catastale rientrano stalle, scuderie, box per auto, posti auto (pertinenziali) scoperti, rimesse per autoveicoli o per imbarcazioni (senza fini di lucro), autorimesse (non pertinenziali), autosilos e parcheggi a raso aperti al pubblico;
• C/7: questa categoria catastale comprende tettoie (chiuse o aperte), posti auto su aree private coperte o su piani pilotis e lavatoi pubblici coperti.

 

 

Pertinenze abitazione principale e IMU, come funziona? Quali sono, quindi, le pertinenze assoggettate al regime IMU dell’abitazione principale?

 

Come già saprai, il pagamento dell’IMU, l’imposta municipale sugli immobili, sull’abitazione principale, non è previsto se “il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente” (a esclusione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9, per le quali è prevista l’imposta). Però, nell’ipotesi in cui  i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale o in comuni diversi, le agevolazioni per l'abitazione principale (e relative pertinenze) in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile, scelto dai componenti del nucleo stesso.

 

La legge n. 160 del 2019, all’art. 1, comma 741, lett. b), nella parte iniziale ti dice infatti che: “Per abitazione principale si intende  l'immobile,  iscritto  o iscrivibile  nel  catasto   edilizio   urbano   come   unica   unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti  del  suo  nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la  dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili  diversi  situati  nel territorio comunale, le agevolazioni per  l'abitazione  principale  e per le relative  pertinenze  in  relazione  al  nucleo  familiare  si applicano  per  un  solo  immobile.”

 

In questa esclusione dal presupposto impositivo (imposta IMU) che, nella sostanza è comunque una “esenzione”, sono attratte quindi anche le pertinenze dell’abitazione principale.

 

Questa normativa, che ha introdotto la nuova IMU, ha chiarito quindi che cosa si intende per abitazione principale e che allo stesso regime dell’abitazione principale soggiacciono le eventuali pertinenze, le quali saranno da intendersi escluse dall’applicazione dell’IMU, ma solo se rispondono alle caratteristiche stabilite.

 

Puoi considerare come pertinenza dell’abitazione principale soltanto un’unità immobiliare per ciascuna categoria catastale, fino a un massimo di tre pertinenze appartenenti ciascuna a una categoria catastale diversa, espressamente indicata dalla norma. Tieni anche conto del fatto che rientra nel limite massimo delle tre pertinenze anche quella che risulta iscritta in Catasto unitamente all’abitazione principale. Entro questo limite puoi individuare le pertinenze per le quali applicare il regime agevolato.

 

Quindi, ricapitolando, le pertinenze esenti saranno al massimo tre, una per categoria catastale. Nel caso in cui vi siano più pertinenze accatastate nella stessa categoria, potrai scegliere su quale far valere l’esenzione. Le altre ed eventuali pertinenze saranno assoggettate all’aliquota ordinaria.

 

 

Abitazione principale e pertinenza a proprietari diversi, è una cosa possibile, soprattutto se hai intenzione di vendere la tua casa o solo le tue pertinenze? Potrebbe servirti della liquidità e potrebbe esserti utile vendere il box, ma probabilmente hai ancora qualche dubbio sul fatto che tu possa farlo.

 

Sì, le pertinenze possono essere vendute separatamente dal bene principale, ma soltanto se questo viene espressamente previsto nell’accordo. Di norma, quando metti in vendita la tua casa, a meno che non sia disposto diversamente, le pertinenze seguono il suo destino, e quindi vengono vendute insieme all’immobile. La consuetudine è che i beni accessori siano venduti insieme a quello principale. Questo vuol dire che in assenza di una specifica si presume che il vincolo pertinenziale sia sempre presente.

 

L’art. 818 del codice civile, che disciplina il regime delle pertinenze, ti  dice infatti che: “ Gli atti e i rapporti giuridici  che  hanno  per  oggetto  la  cosa principale comprendono anche le pertinenze, se  non è diversamente disposto.  Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti  o  rapporti giuridici.”

 

Fonte: Codice civile – Gazzetta Ufficiale e MEF