Se devi affittare la tua casa o andare a vivere in affitto, sai come si ripartiscono le spese, chi è il conduttore e chi il locatore, e quali sono gli obblighi e i divieti in un contratto di locazione? 

 

 

Locatore e conduttore, le parti del contratto di locazione

Se è arrivato il momento anche per te di affittare casa o andare a vivere in una casa in affitto, forse è il caso di accertarti di essere aggiornato su tutto ciò che riguarda il mondo della locazione, a partire dalle varie tipologie di contratto di affitto fino alla ripartizione delle spese o agli obblighi e divieti previsti sia per il locatore e sia per il conduttore.

 

Tanto per cominciare, chi è il locatore e chi il conduttore in un contratto di affitto?

 

Il locatore è il proprietario dell’immobile (il bene) che concede in locazione, mentre il conduttore è l’inquilino dell’immobile, che riceve il bene, su cui eserciterà la sua facoltà di godimento.

 

Il locatore, dietro il pagamento di una somma di denaro, concede in affitto la sua abitazione per un periodo di tempo, ottenendo così una rendita tramite la concessione del godimento al conduttore.

 

Il conduttore, per usufruire dell’immobile, ha l’impegno di versare una quota di denaro solitamente con cadenza mensile, detta canone di locazione.

 

Nel contratto di affitto ci sono diverse regole da conoscere e da seguire, che comportano quindi (e non solo) degli obblighi sia da parte del locatore e sia da parte del conduttore.

 

Prima di firmare un contratto di locazione è bene informarti prima per sapere quali sono gli aspetti fondamentali di cui devi tenere conto quando prendi accordi per affittare la tua casa o, al contrario, vivere in una casa in affitto:

 

• Locatore e conduttore: obblighi e divieti
• Locatore e conduttore: la ripartizione delle spese

 

Locatore e conduttore: obblighi e divieti

 

Per essere in regola e avere un contratto di affitto regolare, quali sono i tuoi obblighi, nel caso in cui tu sia il locatore e quindi il proprietario della casa in affitto? Principalmente devi:

 

• consegnare al conduttore una casa priva di vizi, i quali renderebbero, nel caso in cui fossero rilevanti, l’abitazione non più adatta all’uso che era stato previsto, perché diminuirebbero in modo apprezzabile l’idoneità. Il conduttore, salvo che siano vizi facilmente riconoscibili o già da lui conosciuti, può chiederti la risoluzione del contratto oppure una riduzione del canone. Il conduttore può anche fare richiesta di risarcimento di danni, nel caso di danni derivanti dai vizi dell’abitazione, a mano che tu non riesca a dimostrare che ignoravi la presenza di tali vizi nel momento in cui gli hai consegnato la casa;
• eseguire tutte le riparazioni per consentire al conduttore di godere dell’immobile durante tutto il periodo di validità del contratto. Quali sono gli interventi a tuo carico e quali a carico del conduttore? Ecco perché è fondamentale indicare nel contratto quali sono i lavori di piccola manutenzione ordinaria, che sono a carico del conduttore. Gli interventi di manutenzione straordinaria, come il rifacimento degli infissi, la riparazione dell’impianto elettrico o altri interventi agli impianti dell’abitazione toccano a te, e quindi sono a carico del locatore. Devi consegnare all’inquilino una casa in buono stato di manutenzione e mantenerla sempre in buono stato, in modo da poterla sempre utilizzare pienamente, così come previsto da art. 1575 del Codice civile. Nel caso in cui tu non abbia adempiuto a questi obblighi, il conduttore può agire per la risoluzione del contratto di locazione.
• garantire al conduttore il totale e pacifico godimento dell’immobile durante il periodo di locazione. Per far sì che questo sia possibile non occorre solo fare una buona manutenzione. Devi tutelare il conduttore da eventuali molestie di diritto da soggetti terzi che pretendano di avere diritti sull’immobile. Per le molestie di fatto può agire in giudizio direttamente il tuo inquilino.
• restituire il deposito cauzionale, versato alla stipula del contratto, nel momento in cui hai verificato l’assenza di danni che possano essere attribuiti al conduttore;
• procedere alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, se la locazione ha una durata superiore a 30 giorni, e dichiarare il canone di locazione percepito, insieme alle altre componenti del reddito IRPEF.

 

Quali sono invece i divieti per il locatore? Ricordati che non puoi:

 

• impedire al conduttore di compiere delle innovazioni sull’immobile che gli possono permettere impedire il corretto godimento dell’immobile (del bene);
• modificare l’uso dell’immobile, poiché questo impedirebbe il comune uso dell’immobile stesso.

 

Nel caso in cui tu fossi invece il conduttore, ecco quali sarebbero i tuoi obblighi:

 

• devi versare periodicamente il corrispettivo pattuito, il cosiddetto canone di locazione, oltre che le spese condominiali, cioè gli oneri accessori eventuali. In caso di insolvenza, il locatore potrà agire contro di te per ottenere il pagamento, oltre agli eventuali interessi di mora, e procedere alla risoluzione del contratto

• devi utilizzare l’immobile secondo l’uso determinato nel contratto. Non ti è consentito destinare il bene (locato) a un uso diverso;

• devi restituire al locatore l’immobile nello stesso stato in cui lo hai ricevuto, di cui fa testimonianza la descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento dovuto a un normale consumo, che sia conforme a quello stabilito nel contratto di locazione. Quindi, salvo decadimento dell’immobile dovuto a vetustà o a eventi accaduti per causa a te non imputabile, rispondi del suo deterioramento nel caso in cui dipendano esclusivamente da te o da persone che hai ammesso, anche temporaneamente, all’uso e al godimento dell’immobile. Dovrai mantenere l’immobile secondo la diligenza del buon padre di famiglia, utilizzando il bene nel migliore dei modi. Per eventuali danni all’immobile il locatore potrebbe applicare la risoluzione del contratto e richiederti un risarcimento dei danni arrecati.

 

Quali sono quindi i divieti per il conduttore? Ricordati che non puoi:

 

• realizzare degli interventi che modifichino le caratteristiche dell’immobile;
• cambiare la destinazione d’uso dell’immobile locato.

 

Locatore e conduttore: la ripartizione delle spese

 

Dopo gli obblighi e i divieti, ecco un altro aspetto importante che il locatore e il conduttore devono conoscere e gestire correttamente: la ripartizione delle spese.

 

Per la ripartizione delle spese esistono delle tabelle di riferimento, che offrono sicuramente delle indicazioni fondamentali. In effetti, queste tabelle sono citate dai regolamenti condominiali e da ogni contratto di locazione, ma questo non impedisce alle parti di scegliere anche una ripartizione differente delle spese.

 

Quali sono le principali spese a carico del conduttore? In veste di inquilino tocca a te:

 

• eseguire gli interventi di piccola manutenzione, cioè quelle riparazioni relative ai deterioramenti prodotti dall’uso e dal normale decadimento del bene, il cui godimento si protrae nel tempo;
• pagare le utenze di energia elettrica, riscaldamento, così come occuparti delle spese inerenti la pulizia, la fornitura dell’acqua e, qualora ci siano, anche quelle per il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore. Ti spetta anche il 90% delle spese per il servizio di portineria, a meno che tu abbia deciso con il locatore una misura inferiore;

 

 

• imposta di registro: inerente alla registrazione del contratto di locazione. È un’imposta  che dovrai suddividere con il locatore;
• Imposta di bollo: sempre inerente alla registrazione del contratto di locazione. È un’imposta  totalmente a tuo carico;
• TARI: TAssa sui RIfiuti, una tassa comunale che grava su chi detiene immobili il cui uso può portare alla produzione di rifiuti solidi urbani. È totalmente a tuo carico, poiché gestisci esclusivamente l’immobile affittato, per il periodo fissato dal contratto;
• spese condominiali: sono totalmente a tuo carico le quote condominiali ordinarie  come la corrente elettrica, la pulizia delle scale e le varie manutenzioni ordinarie dell’edificio, a meno che tu abbia stabilito con il locatore una ripartizione diversa delle spese durante la stipula del contratto di locazione;
• interventi di manutenzione ordinaria: sono di tua competenza interventi minimi come quelli di riparazione degli impianti (elettricità, acqua, riscaldamento) e dei rivestimenti (intonaci, pavimentazioni);
• il canone e il deposito cauzionale: la modalità e i tempi di versamento del canone sono definiti nel contratto. Il deposito cauzionale viene dato come garanzia per eventuali danni all’immobile, nel caso in cui, alla fine della locazione, fossero presenti in esso lesioni, rottura degli impianti o altri guasti imputabili al conduttore. Questa somma di denaro viene restituita per intero al conduttore se la casa, a fine contratto, viene restituita senza danni.

 

Quali sono invece le spese a carico del locatore? In qualità di proprietario della casa in affitto, tocca a te:

 

• gli interventi necessari a consentire al conduttore di godere pienamente dell’immobile durante il periodo di locazione. Ci riferiamo a riparazioni dipendenti da vetustà, caso fortuito e vizi intrinseci del bene che non erano conosciuti o facilmente conoscibili dal conduttore (a meno che il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nelle condizioni in cui essa si trovava, e il locatore non abbia promesso a lui di rimediare personalmente), come, ad esempio, la manutenzione dell’impianto idraulico o elettrico. Se nell’immobile sorge l’urgenza di eseguire delle riparazioni, che sono a carico del locatore, il conduttore può provvedere direttamente, avvisando subito il locatore, che dovrà poi rimborsarlo;
• IMU: Imposta Municipale Unica, una tassa comunale che è riferita alla proprietà degli immobili. Ecco perché è totalmente a tuo carico. La verserai in base alle aliquote e alle scadenze fissate di anno in anno;
• imposta di registro: un’imposta che dovrai suddividere con il conduttore.
• assicurazione condominio;
• interventi di manutenzione straordinaria: tutte quelle riparazioni che non dipendono dal normale uso quotidiano dell’immobile;
• certificazione energetica: dopo aver pagato la parcella del tecnico abilitato che rilascerà l’Attestazione di Prestazione Energetica (APE), dovrai farne prendere visione al conduttore prima della firma del contratto di locazione.