Cosa vuol dire avere l’intera proprietà? Sì, perché si può essere proprietari di una casa in tanti modi. Sono diversi i diritti che si possono rivendicare su un’abitazione. Scopriamo quali sono.

 

• Che differenza c'è tra nuda proprietà e intera proprietà?
• Cosa si intende per parziale proprietà?
• Che differenza c'è tra proprietà piena e proprietà superficiaria?

 

 

Avere la piena proprietà di un immobile, ne hai già sentito parlare più volte, senza mai soffermarti a riflettere sul suo significato. Se è arrivato anche per te il momento di comprare o affittare casa, forse è il caso di approfondire almeno un po’ questo tema. Perciò, quando si parla di intera proprietà, cosa vuol dire?

 

Quando si parla di intera proprietà, il significato corretto lo puoi trovare nel codice civile, all’articolo 832 (e seguenti): “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in  modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli  obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”. Hai, cioè, il totale diritto di disporre della tua casa in maniera esclusiva. Sarà forse per questo che la piena proprietà viene anche chiamata “proprietà perfetta”.

 

In quanto titolare di questo diritto di intera e piena proprietà, puoi usufruire del tuo immobile come più preferisci e ritieni più giusto, escludendo qualunque altra persona dal godimento di esso, se questo è il tuo desiderio.

 

In alternativa, puoi costituire diritti reali minori a favore di altri soggetti: in questo caso le tue possibilità di utilizzo dell’immobile saranno limitate da tali diritti minori. Questo comporterà una sorta di compressione del tuo diritto di piena proprietà, ma solo fino a quando non avverrà l’estinzione di questi diritti minori. A partire da quel momento, tornerai a poter godere in maniera piena ed esclusiva della tua casa, ad avere, cioè, la piena proprietà su di essa.

 

Avendo l’intera proprietà dell’immobile, puoi anche decidere, in tutta libertà, di scambiare o alienare la casa.

 

Hai mai sentito parlare, invece, di nuda proprietà? Che differenza c’è tra nuda proprietà e intera proprietà?

 

Quando si parla di nuda proprietà ci si riferisce al valore dell’immobile privato solo del diritto di usufrutto. Questo vuol dire che hai una parziale proprietà della casa. L’usufrutto non è il solo diritto reale minore che comporta una proprietà parziale dell’immobile. Vediamo tutti i casi.

 

 

Cosa si intende per parziale proprietà?

 

Come abbiamo visto prima, il subentrare di diritti reali minori su un determinato immobile su cui tu hai l’intera proprietà, porta a una contrazione del tuo diritto di proprietà, in modo più o meno incisivo, in base al diritto reale minore presente.

 

Con la nuda proprietà, come abbiamo anticipato, il proprietario non ha più lo stesso diritto di intera proprietà, o meglio non lo avrà fino a quando il diritto di usufrutto non si sarà estinto: in quel momento il suo diritto di nuda proprietà potrà espandersi e integrarsi totalmente, come in principio, tornando a poter godere e disporre delle cose, e quindi dell’immobile, in  modo pieno ed esclusivo. Questo evidenzia il carattere temporaneo dell’usufrutto: la sua durata non potrà andare oltre la vita dell’usufruttuario. Questa è la sua massima e naturale scadenza.

 

Che cos’è, per l’esattezza, il diritto di usufrutto? È il diritto reale, disciplinato dagli articoli 978 (“L'usufrutto è stabilito dalla legge o  dalla  volontà dell'uomo. Può anche acquistarsi per usucapione”) e seguenti del codice civile, per il quale un soggetto, chiamato “usufruttuario”, ha diritto a godere del bene immobile e trarne ogni utilità, fermo restando che rispetti la destinazione economica e i limiti stabiliti, per l’appunto, dal codice civile. L’usufrutto può essere costituito per contratto, testamento oppure usucapione.

 

Quali sono i diritti dell’usufruttuario?

 

L’usufrutto consente, a chi è titolare di questo diritto minore, di esercitare sull’immobile un potere molto vicino a quello del pieno proprietario: oltre a utilizzarlo direttamente, puoi anche percepire tutti gli utili che questo è in grado di generare, inclusi i frutti civili o naturali. Inoltre, in caso di pignoramento dell’immobile su cui grava il diritto all’usufrutto, la casa potrà senza dubbio essere venduta all’asta, ma solo come nuda proprietà, rimanendo attivo l’usufrutto su di essa.

 

Se invece di essere l’usufruttuario sei il nudo proprietario, cioè colui che ha ceduto temporaneamente il diritto reale di godimento del bene a un’altra persona, per te è comunque importante capire cosa si può fare con questo diritto complementare, in presenza del quale la tua proprietà non sarà intera, anche se solo per un determinato periodo di tempo, che corrisponde, appunto, alla durata dell’usufrutto che hai stabilito con l’usufruttuario.

 

 

Ad esempio, si può vendere casa con usufrutto? Puoi farlo, ma ricorda che il contratto di vendita dovrà indicare la data di scadenza dell’usufrutto. Può convenirti vendere una casa con usufrutto a un erede per evitare le imposte di successione. Nel caso in cui sia tu, invece, il potenziale acquirente di una casa in vendita con usufrutto, può essere comunque vantaggioso, in quanto il valore di una casa con usufrutto è più basso. In realtà hai anche un altro vantaggio: nel caso in cui tu lo abbia fatto solo come un investimento e non intenda andarci a vivere nel momento in cui cessa l’usufrutto, potrai rivendere la casa ai prezzi di mercato, poiché non è più presente questo diritto reale minore sull’immobile.

 

Un altro diritto reale minore che porta a una contrazione, anche se minore rispetto all’usufrutto, del tuo diritto di proprietà è il diritto di abitazione, che è disciplinato dagli articoli 1022 e seguenti del codice civile. L’articolo 1022 dice: “Chi  ha  il  diritto  di  abitazione  di  una  casa  può  abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia”. La persona (fisica) che ha questo diritto (non riconosciuto nei confronti della persona giuridica) può, vivere in un’abitazione appartenente ad un’altra persona, rimanendo però nei confini del proprio bisogno e quelli della sua famiglia.

 

Il diritto di abitazione è un diritto di natura strettamente personale: può beneficiarne solo chi è titolare del diritto e la sua famiglia. Questo diritto reale si estende a tutte le parti dell’immobile (come giardini, terrazze, verande, balconi e rimessa) e deve rispettare i requisiti di abitabilità.

 

A differenza del diritto di usufrutto, con il diritto di abitazione non si ha alcun diritto sui frutti, ma solo sull’immobile oggetto di tale diritto. Inoltre, questo diritto non si può cedere o dare in locazione, mentre in caso di usufrutto puoi affittare il bene a terzi e percepire i canoni.

 

 

Che differenza c'è tra proprietà piena e proprietà superficiaria?

 

Quando parliamo di proprietà superficiaria, ci riferiamo al diritto di superficie, disciplinato dall'art. 952 del codice civile: “Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può  alienare la proprietà della  costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.

 

Il diritto di superficie è un altro diritto reale minore, che consente al superficiario, cioè al titolare del diritto di superficie, di godere di un bene (in questo caso di una superficie) di proprietà altrui. In questo caso avresti il diritto di costruire sopra o sotto un suolo che è proprietà di un altro soggetto, che può essere pubblico o privato.

 

Questo vuol dire che, con il diritto di superficie, il proprietario del suolo ti garantisce la proprietà superficiaria su quell’edificio, e quindi la proprietà dei beni che sono su quel terreno e della superficie dello stesso terreno. Tieni conto che puoi acquistare separatamente la proprietà superficiaria rispetto alla proprietà del suolo, sul quale è stato costruito l’edificio che è stato messo in vendita. Tieni in considerazione anche la possibilità che il suolo possa appartenere in comproprietà a più soggetti: in questo caso sarà fondamentale per te avere il consenso di tutti i proprietari per procedere alla costruzione della tua casa.