Cos’è il diritto di superficie? Come si costituisce e come si estingue? E quando può essere conveniente per te? Ecco alcune informazioni preziose per valutare bene cosa fare.

 

• Che cos’è il diritto di superficie?
• Costituzione del diritto di superficie
• Diritto di superficie: obblighi e diritti
• Estinzione del diritto di superficie
• Diritto di superficie: pro e contro

 

 

 

Cos’è il diritto di superficie?

 

Il diritto di superficie, disciplinato dall'art. 952 del codice civile, è un diritto reale parziario di godimento, che consente, al superficiario, il titolare del diritto di superficie, di godere di un bene (in questo caso di una superficie) di proprietà altrui. Hai cioè il diritto di costruire sopra o sotto un suolo che è proprietà di un altro soggetto, che può essere pubblico o privato.

 

Quando parliamo, quindi, di diritto di superficie e di diritto di proprietà, ci riferiamo a due cose differenti. Il diritto di proprietà è un diritto reale pieno, mentre con il diritto di superficie hai la possibilità di costruire un edificio al di sopra o qualcosa al di sotto di quel suolo.

 

Il proprietario del suolo ti garantisce la proprietà superficiaria su quell’edificio, cioè la proprietà dei beni che sono su quel terreno e della superficie dello stesso terreno. La proprietà superficiaria può essere acquistata separatamente rispetto alla proprietà del suolo, sul quale è stato costruito l’edificio che è stato messo in vendita. Nel caso in cui il suolo appartenga in comproprietà a più soggetti, sarà fondamentale avere il consenso di tutti i proprietari per procedere alla costruzione.

 

Diritto di superficie, un esempio classico è quando esso viene dato a due soggetti diversi, che diventano entrambi superficiari: il proprietario del suolo trasferisce la proprietà dello stabile costruito sopra il suolo a un soggetto, e la proprietà dell’autorimessa o struttura situata al di sotto del suolo a un altro soggetto.

 

Il diritto di superficie, allo stesso modo del diritto di abitazione, di servitù o di usufrutto, garantisce al titolare dei poteri limitati sul bene.

Il diritto di abitazione, ad esempio, ti consente di vivere in una casa appartenente ad un’altra persona, rimanendo nei confini del tuo bisogno e quelli della tua famiglia.

 

 

Come si costituisce il diritto di superficie?

 

Le modalità di costituzione del diritto di superficie sono il contratto, il testamento e l’usucapione.

 

La costituzione del diritto di superficie può esserti utile per mantenere una costruzione già esistente su un suolo appartenente ad un altro soggetto, oppure per realizzare una costruzione al di sopra o al di sotto del suolo.

 

Il proprietario del suolo può decidere se:

• costituire il diritto di superficie e mantenere la proprietà del suolo;
• mantenere il diritto e trasferire la proprietà sul suolo;
• trasferire il diritto di proprietà a un soggetto e costituire il diritto di superficie sul suolo a favore di un secondo soggetto.

 

L’acquisto del diritto di superficie ha una durata indeterminata e deve avvenire tramite il notaio. Il diritto di superficie, tramite un accordo fra le parti, può avere un tempo determinato, alla cui scadenza il diritto si estingue e la proprietà dell’immobile viene acquisita dal proprietario del suolo.

 

 

Quali sono gli obblighi e i diritti in per le due parti?

 

Il proprietario del suolo può utilizzare il terreno fino a quando il superficiario non dichiara a lui espressamente l’intenzione di procedere con la costruzione dell’edificio. Il proprietario del suolo non deve in alcun modo ostacolare la realizzazione dei lavori che esegue il superficiario, e deve tollerare il mantenimento, nel caso di un ben immobile già esistente.

 

Il superficiario dovrà sostenere tutte le spese per la costruzione dell’immobile, comprese quelle riguardanti le tasse. Nel momento in cui è stata fatta la cessione del diritto di superficie, l’importo è tassabile secondo le regole dei redditi diversi o d’impresa, in base al soggetto che ha venduto tale diritto.

 

Il diritto di superficie comporta:

 

• il sostenimento delle imposte di registro: in modo proporzionale o fisso a seconda che sia un soggetto privato o un’impresa;
• il sostenimento dell’imposta municipale sugli immobili, l’IMU: il detentore del diritto di superficie deve provvedere al pagamento dell’imposta, che verrà pagata in base al valore del terreno fino alla conclusione della costruzione.

 

 

Quando avviene l’estinzione del diritto di superficie?

 

L’estinzione del diritto di superficie si verifica:

• alla scadenza del termine, ma solo se è stato espressamente stabilito tra le parti;
• nel caso in cui il superficiario acquisti la proprietà del terreno;
• nel caso in cui il proprietario del suolo proceda con l’acquisto del diritto;
• in caso di prescrizione: avviene dopo venti anni, per il mancato utilizzo del diritto di  costruire sul terreno. Anche se ci fosse un inizio dei lavori, ciò non basterebbe a interrompere definitivamente la prescrizione, che riprenderebbe nel momento in cui i lavori fossero interrotti;
• nel caso di distruzione del terreno e dell’edificio: si estinguono entrambi i diritti.

 

L’estinzione del diritto di superficie non avverrebbe nel caso in cui ci fosse la distruzione della costruzione, poiché il proprietario dell’immobile potrebbe procedere con la ricostruzione, sempre che le parti non abbiamo stabilito un tempo determinato e non sia giunta, nel frattempo, la scadenza naturale del termine stabilito nell’accordo.

 

 

Quali sono i pro e i contro del diritto di superficie?

 

Il vantaggio più grande è sicuramente economico: acquistare in regime di superficie ti consente di ottenere un prezzo più basso e decisamente più contenuto rispetto a quello praticato nel libero mercato, e quindi rispetto al prezzo medio degli immobili con proprietà piena e caratteristiche similari. Questo può convenire a chi non ha un grande budget e cerca una casa per vivere, ma non per realizzare un investimento.

 

Una vendita in diritto di sola superficie comporta alcune limitazioni in merito alla possibilità di rivendere l’immobile comprato con tale modalità. Un immobile di cui hai acquisito la sola superficie non può essere rivenduto né locato immediatamente e, soprattutto, non ai prezzi di libero mercato.

 

Avere  una casa in diritto di superficie vuol dire essere proprietari delle mura dell'abitazione, ma il proprietario del suolo rimane  un altro soggetto, che, nella maggior parte dei casi, è il Comune.

 

In Italia il diritto di superficie è utilizzato dagli Enti Pubblici come strumento di politica urbanistica per garantire il diritto di abitazione alle persone che hanno meno possibilità economiche. Le aree destinate all’Edilizia Convenzionata Economica e Popolare, identificate con il termine “zona 167”, si attengono alle regole stabilite dalla legge n. 167 del 18 aprile 1962 (G.U. 30 aprile 1962, n.111), che ha delineato le prime disposizioni in materia, introducendo i piani per l’edilizia popolare. Gli enti pubblici hanno la possibilità di espropriare terreni per realizzare costruzioni legate all’edilizia convenzionata.