Come vendere la tua casa con usufrutto? Quali sono le regole e in quali occasioni può convenire? Ecco, per te, una piccola guida per sapere cosa fare nel caso in cui tu voglia procedere.

 

• Casa con usufrutto, come funziona?
• Casa con usufrutto, si può vendere?
• Costituzione e durata dell’usufrutto
• Cessione ed estinzione dell’usufrutto
• Casa con usufrutto, perché conviene?

 

 

Casa con usufrutto, ma come funziona? Che cos’è l’usufrutto?

 

L’usufrutto è un diritto reale di godimento, disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del Codice civile, che consente all’“usufruttuario” e quindi titolare di tale diritto, di godere di un bene, in questo caso di un immobile, che è di proprietà altrui.

 

A differenza del diritto di abitazione, che riguarda solo la casa, il diritto di usufrutto può riguardare immobili di varia natura.

 

Con l’usufrutto si ha un potere immediato e assoluto sull’immobile. L’usufruttuario è quindi colui che vanta su un determinato bene un diritto reale. Questo vuol dire che tu, in quanto proprietario della casa (definito anche “nudo proprietario”), hai ceduto temporaneamente questo suo diritto a un’altra persona.

 

A te resta la nuda proprietà, che non è altro che il valore dell’immobile privato solo del diritto di usufrutto, che è appunto il diritto complementare, senza il quale non si ha diritto alla piena proprietà. Questi due diritti, quindi, sono scissi solo nel momento in cui fanno capo a due persone diverse, o meglio a due soggetti giuridici differenti.

 

Prima di cedere questo diritto reale a un’altra persona, valuta prima quello che l’usufruttuario può fare esercitandolo, ma soprattutto quello che non può fare.

 

L’usufruttuario, esercitando il suo diritto di usufrutto sul tuo immobile, di cui tu resti nudo proprietario, può:

 

• abitare nella casa dove c’è l’usufrutto;
• subaffittare la casa dove c’è l’usufrutto;
• cedere l’usufrutto.

 

L’usufruttuario ha però l’obbligo di utilizzare la casa con la diligenza del buon padre di famiglia; restituirla alla scadenza dell’usufrutto e sostenere le spese necessarie alla sua manutenzione ordinaria.

 

Quello che l’usufruttuario non può fare è: vendere la casa su cui grava l’usufrutto, trasmettere in eredità l’usufrutto e cambiare la destinazione economica dell’immobile.

 

 

È possibile, quindi, vendere casa con usufrutto?

 

Sì, ma solo se sei il proprietario della casa su cui grava l’usufrutto. Solo tu puoi prendere la decisione di vendere casa. L’usufruttuario non può farlo, ma può limitarsi a cedere il suo diritto di usufrutto, che resterà attivo fino a quando il primo usufruttuario avrà vita.

 

Una casa con usufrutto si può quindi vendere, ma chi acquista casa deve rispettare il diritto di usufrutto, che prosegue fino alla sua naturale scadenza. Il nuovo acquirente della casa potrà utilizzarla solo se è d’accordo con l’usufruttuario.

 

Ricordati che il contratto con cui cedi l’immobile deve avere la data di scadenza dell’usufrutto. Vendere una casa con usufrutto a un erede può essere una buona idea per evitare le imposte di successione.

 

Come fai però a stabilire il prezzo giusto della vendita di una casa con usufrutto?

 

Per sapere qual è il prezzo adeguato per la nuda proprietà e per il calcolo delle imposte, e realizzare una vendita che sia in linea con i prezzi di mercato, puoi attenerti alle tabelle ufficiali realizzate dal Ministero dell’Economia, che sono periodicamente aggiornate in base a:

 

• l’aspettativa di vita;
• i valori della proprietà, da calcolare a seconda dell’età del proprietario.

 

 

Quali sono la costituzione e la durata dell’usufrutto? L’usufrutto può essere costituito per:

 

• contratto;
• testamento;
• usucapione.
• riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona;

 

Quanto dura l’usufrutto? L’usufrutto è un diritto temporaneo. La sua durata, come da art. 979 del Codice civile, non va oltre la vita dell’usufruttuario, ecco perché si estingue alla morte dell'usufruttuario. Non può durare più di 30 anni se l’usufrutto è costituito in favore di persona giuridica.

 

 

Si può cedere l’usufrutto? Per quanto tempo?

 

L’usufruttuario, così come stabilito dall’articolo 980 del Codice civile, può cedere il suo diritto per un certo periodo di tempo o anche per l’intera durata, se non è espressamente vietato dal titolo costitutivo del diritto.

 

L’usufruttuario, nel caso, dovrà notificare a te, proprietario dell’immobile (che hai la nuda proprietà della casa), la cessione. Senza la notifica o fino a quando essa non avviene, l’usufruttuario resta solidalmente obbligato con il cessionario verso di te, che sei il (nudo) proprietario.

 

Nel caso in cui l’usufruttuario ceda a te, che sei appunto il nudo proprietario, il suo diritto reale, le regole cambiano, nel senso che l’usufrutto cessa per consolidazione, poiché i due diritti tornano a essere sotto lo stesso soggetto giuridico che riacquista la piena proprietà del bene.

 

È possibile anche vietare la cessione dell’usufrutto, se le parti, in autonomia, redigono un atto a efficacia reale che, se trascritto secondo le normative, può essere opponibile verso tutti.

 

Il diritto di usufrutto può estinguersi non solo perché è scaduto il termine previsto per la durata, ma, secondo l’articolo 1014 del Codice civile, anche e principalmente per:

 

• riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona;
• prescrizione per il non uso protratto per 20 anni;
• perimento totale della cosa su cui è costituito il diritto.

 

Altri casi possono essere: una sentenza che pronuncia l’invalidità del titolo costitutivo, la rescissione, la revoca, la nullità o l’annullamento; la rinuncia del titolare del diritto di usufrutto; abuso del diritto da parte dell’usufruttuario, che magari aliena il bene, lo fa deteriorare o lo lascia perire per mancanza di riparazioni ordinarie.

 

 

Vendita casa con diritto di usufrutto, perché può convenire?

 

Principalmente può essere vantaggioso se vuoi fare un investimento, se sei tu ad acquistarla. Il valore di una casa con usufrutto è più basso, ma quando sarà cessato il diritto reale dell’usufruttuario potrai vendere la casa ai prezzi di mercato.

 

Nel caso di pignoramento della casa, ad esempio, viene venduta all’asta solo la nuda proprietà, lasciando attivo l’usufrutto sull’immobile.