Quando acquisti casa devi tenere conto di tanti aspetti burocratici. Ecco come tutelarti dopo il rogito e avere tutti i documenti in ordine. 

 

 

Come tutelarti dopo il rogito, ecco cosa devi fare

Finalmente è arrivato il momento del grande passo: dopo aver firmato dal notaio la casa sarà finalmente tua e del tuo partner. Magari sei riuscito a comprare e ad accaparrarti l’appartamento dei vostri sogni anche in uno dei periodi più favorevoli per vendere casa, quando le visite alle abitazioni e le richieste di compravendita sono più alte.

 

 

Insomma, questo acquisto non può che riempirvi di gioia, ma non bisogna farsi prendere troppo dall’euforia. Prima di iniziare a pensare alla ristrutturazione della vostra nuova casa, per approfittare delle agevolazioni fiscali previste dal bonus ristrutturazione, devi tenere conto di tantissime cose che non sono assolutamente da trascurare, per non incorrere in problematiche subito dopo la compravendita dal notaio.

 

Dovrai anche capire se è necessaria, per il tuo mutuo, un’ipoteca volontaria, quella che concedi alla banca nel momento in cui acquisti casa.

 

Ricordati che il notaio ha un duplice ruolo, non solo è il professionista che redige il rogito, cioè l’atto pubblico di compravendita, ma è anche il pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia, due requisiti richiesti dalla legge affinché il contratto di compravendita venga stipulato nel rispetto di tutte le sue norme.

 

Questo però non basta per stare tranquilli. Ci sono diversi aspetti importanti che devi tenere a mente in questa fase così delicata. Ecco alcuni suggerimenti per sapere come tutelarti durante il rogito della casa.

 

Cosa rilascia il notaio dopo il rogito

 

Dopo il rogito, e quindi dopo le firme, la consegna degli assegni a saldo e delle chiavi, puoi richiedere al notaio una certificazione dell’atto, in attesa che ti arrivi o che tu vada a ritirare la copia autentica dell’atto, che solitamente è pronta un mese dopo il rogito.

 

Dopo aver stipulato il rogito, il notaio deve provvedere, in tempi brevi, a tutti gli adempimenti previsti per legge come:

 

• la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate;
• la trascrizione: il deposito dell’atto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari competente è previsto dalla legge per consentire a tutti di sapere chi è il proprietario dell’immobile e se quest’ultimo è gravato da ipoteche o altri vincoli. Con la trascrizione del rogito la proprietà della casa passa dal venditore a te.  Con questo atto di pubblicità si certifica che sei tu l’intestatario della casa e che su di te, eventualmente, grava un mutuo a favore di una banca. Il deposito dell’atto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari competente è previsto dalla legge, non solo per consentire a tutti di sapere che sei tu il proprietario dell’immobile, ma anche per far sapere  e se quest’ultimo è gravato da ipoteche o altri vincoli. È nota ed efficace nei confronti di tutti, in modo da essere eventualmente opposta a terzi;
• la voltura (che permette di aggiornare il Catasto), oltre che al pagamento delle imposte dovute che tu, acquirente, dovrai versargli.

 

I tempi di consegna delle chiavi dopo il rogito

 

La consegna delle chiavi normalmente avviene subito dopo il rogito, visto che è proprio nel momento della sottoscrizione dell’atto di vendita che praticamente avviene la consegna del bene, ma formalmente bisogna aspettare la trascrizione, che avviene circa un mese dopo.

 

Da quando è in vigore la legge sulla concorrenza, la legge n. 124/2017, chi compra casa oggi è maggiormente tutelato, soprattutto nel caso in cui non hai trascritto il preliminare di compravendita. Questa legge ha introdotto la facoltà di richiedere (deve essere «richiesto da almeno una delle parti»)  il deposito del prezzo al notaio rogante fino alla trascrizione del contratto di compravendita.

 

Questo vuol dire che il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato a colui che ti sta vendendo la casa, fino a quando non viene eseguita la formalità pubblicitaria con la quale avrai la certezza assoluta che l’acquisto si è perfezionato senza alcun gravame.

 

In questo modo, se non hai appunto trascritto il preliminare, hai un altro strumento per evitare di correre alcuni rischi, possibili nell’intervallo di tempo che intercorre tra la data del rogito e la sua trascrizione dei registri immobiliari, come:

 

• la tua casa può essere, nel frattempo, venduta più volte dal venditore a diversi acquirenti. Tra questi prevale chi tra questi trascrive per primo nei registri, precedendo tutti gli altri. In questo caso sarebbe (e prima lo era) un’impresa, quasi impossibile, farti restituire il denaro che hai consegnato al venditore al momento della firma del rogito. Purtroppo non puoi avere la certezza che il tuo atto di compravendita sia andato a buon fine, fino a quando non viene trascritto nei registri;
• sulla tua casa, nel frattempo, può essere pubblicato un gravame inaspettato a carico di colui che te l’ha appena venduta, un gravame come, ad esempio, un sequestro, un’ipoteca o un pignoramento.

 

Quanto costa un rogito

 

Quanto costa un rogito, o meglio, c’è una percentuale che deve essere versata al notaio per l’atto?

 

Tieni presente che dopo le liberalizzazioni del Decreto Bersani, Decreto legge 223/2006 convertito con la legge 248/2006, sono state abolite le tariffe minime e massime per i notai.

 

Nella parcella del notaio sono comprese anche le verifiche che il notaio esegue prima dell’atto di compravendita, ma se dopo queste il rogito non viene stipulato, il notaio potrà chiederti comunque un compenso che riguarda tutto il lavoro che ha svolto, come la ricerca e la raccolta della documentazione e le visure effettuate, come la visura ipotecaria e la visura catastale storica.

 

Quanto tempo può passare dal preliminare al rogito

 

Il contratto preliminare di compravendita è l’atto che precede il rogito, e che serve a sottoscrivere una proposta di vendita che viene accettata dal venditore e dall’acquirente.

 

Nel preliminare sono già stabilite una buona parte delle condizioni di vendita, come l’indicazione del prezzo, della data del rogito e dove versare, a garanzia dell’impegno,  un importo pari a circa il 25% del valore dell’immobile da vendere, a titolo di caparra.

 

Quanto tempo può passare dal preliminare al rogito? Dipende tutto da quanto tempo occorre al notaio per fare i necessari controlli sull’immobile, verificare, ad esempio, che sulla casa non ci siano in atto ipoteche o altri vincoli, e che l’immobile sia regolarmente registrato al Catasto di competenza.  

 

Dopo aver fatto tutti questi accertamenti, il Notaio può finalmente procedere al rogito, e cioè alla sottoscrizione del contratto di compravendita.

 

Pratiche burocratiche da fare dopo il rogito

 

Non è finita qua. Ci sono anche altre cose che devi fare per tutelarti dopo il rogito dal notaio, pratiche burocratiche che non devi sottovalutare, come:

 

• trasferimento della residenza: è la prima cosa che devi fare quando acquisti casa. Devi recarti nel Comune dove si trova la tua nuova casa e presentare la domanda per il trasferimento della residenza all’Ufficio Anagrafe. Il trasferimento della residenza ti servirà anche per beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa, che potrai richiedere solo se farai il trasferimento entro 18 mesi dal rogito;
• dichiarazione Imu e Tasi: devi presentarle entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui hai comprato la casa. Nel caso in cui l’immobile che hai acquistato è la tua prima casa, dovrai precisarlo nelle domande, poiché, in questo caso, le imposte non sono dovute, a meno che in questo immobile decidi di fissare solo il tuo domicilio. Le imposte sono dovute se questo immobile è la tua seconda casa;
• denuncia Tari: per evitare di pagare una doppia tassa, ricordati di recarti nel precedente Comune di residenza e informarlo del trasferimento, prima di dichiarare i dati della tua nuova casa;
• comunicazione all'amministratore: quando compri casa, devi consegnare all’amministratore condominiale il foglio di avvenuta stipula che ti ha rilasciato il notaio, dopo il rogito. Il tuo amministratore ti potrà così iscrivere all’anagrafe di condominio e, oltre a comunicazioni e convocazioni, potrà consegnarti il regolamento e le tabelle millesimali;
• voltura delle utenze: è più conveniente del subentro, dove è necessario chiudere il contatore precedente e fare la riattivazione. Per la voltura di gas ed energia elettrica ti basterà comunicare i dati del precedente proprietario, il codice cliente e l’ultima lettura del contatore al gestore che hai scelto per la fornitura di gas e corrente.