Cosa fare e come funziona l’esecuzione immobiliare? Ecco qual è la procedura e quali sono gli aspetti più importanti di cui devi tenere conto, utili sia nel caso in cui tu sia il creditore o il debitore.

 

• Esecuzioni immobiliari, cosa sono?
• Come funziona un’esecuzione immobiliare?
• Il pignoramento immobiliare cosa comporta?
• Vendita all’asta dei beni immobili: come funziona?

 

 

I debiti non piacciono a nessuno, soprattutto quando non vengono pagati. Cosa accade se sei il debitore e non onori il tuo debito? Il mancato pagamento del tuo debito, che dovrebbe avvenire in modo spontaneo, può portare il tuo creditore, che vuole recuperare la somma di denaro che gli devi, a rivalersi su di te, o meglio sui  beni immobili di tua proprietà, nel caso in cui ti rifiuti di pagarlo oppure non sei in grado di provvedere per mancanza di liquidità. Questa procedura si chiama esecuzione immobiliare.

 

L’esecuzione immobiliare è un procedimento che rientra in quella che si chiama esecuzione forzata, un’operazione che comporta la sottrazione dei beni che fanno parte della proprietà del debitore, nel caso in cui egli non saldi spontaneamente il debito contratto. L’esecuzione immobiliare viene fatta sull’immobile del debitore insolvente: lo scopo è quello di sottrargli l’immobile, nell’eventualità in cui costui non riesca ad adempiere al proprio debito.

 

Tieni conto anche del fatto che l’esecuzione forzata non riguarda solo i beni immobili, ma anche i beni mobili, frutti pendenze e pertinenze, che sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (per fare qualche esempio: solai, cantine, soffitte e box per auto).

 

L’esecuzione forzata in generale può prevedere una di queste procedure: l’espropriazione immobiliare, l’espropriazione mobiliare di beni che siano custoditi presso il debitore o presso terzi, l’espropriazione di beni indivisi (ci riferiamo ai beni la cui proprietà sia in comune con più soggetti), e l’espropriazione contro un terzo soggetto proprietario.

 

Per attivare una di queste procedure di espropriazione, il creditore deve recarsi in tribunale per ottenere il titolo esecutivo, che gli consentirà di recuperare il suo credito anche contro la volontà del debitore, nel momento in cui si procede alla vendita dei beni per i quali ha fatto richiesta di espropriazione.

 

L’esecuzione immobiliare è la forma di esecuzione forzata che si occupa di espropriazione immobiliare e può avvenire per i seguenti tipi di diritto:

 

• diritto di proprietà: avere la piena proprietà vuol dire avere il diritto di disporre della tua casa in maniera esclusiva, e quindi di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, chiaramente entro i limiti e con l'osservanza degli  obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico;
• diritto di superficie: avere il diritto di superficie vuol dire avere la possibilità, per te che sei il beneficiario (o meglio “superficiario”) di godere di un bene (in questo caso di una superficie) di proprietà altrui. Hai cioè il diritto di costruire sopra o sotto un suolo che è proprietà di un altro soggetto, che può essere pubblico o privato;
• diritto di usufrutto: avere il diritto di usufrutto vuol dire avere la facoltà di godere del bene (cioè trarre dalla cosa ogni utilità  che  questa  può  dare) e farne propri i frutti, con l’unico limite di rispettare la sua destinazione economica.

 

 

Come funziona un’esecuzione immobiliare? Qual è la procedura e cosa bisogna fare, nel caso in cui tu sia creditore, o  cosa aspettarsi, nel caso in cui tu sia, sfortunatamente, il debitore?

 

La prima azione è quella del creditore, che deve recarsi in tribunale per ottenere, appunto, il titolo esecutivo: il decreto ingiuntivo. Questo documento, firmato dal giudice, ha il fine di intimare il debitore al pagamento della somma dovuta entro la scadenza indicata all’interno del decreto ingiuntivo. Se il debitore non provvede a saldare il debito entro la scadenza prevista, il tribunale procede con la seconda azione: l’emissione di un precetto.

 

Se il debitore non provvede neppure questa volta a saldare il debito, entro 10 giorni dalla ricezione dell’atto di precetto, si passa alla terza azione, che questa volta tocca al creditore: il pignoramento. Il creditore ha 90 giorni, a partire dalla scadenza del precetto, per richiedere il pignoramento dei beni del debitore.

 

Con il pignoramento il creditore procede all’atto di notifica del pignoramento. Ed è così che inizia davvero il processo di esecuzione immobiliare.

 

 

All’interno dell’atto di pignoramento sono presenti:

 

• i relativi diritti che verranno posti a esecuzione;
• gli estremi catastali per l’individuazione dell’immobile;
• l’importo del credito.

 

Come bloccare un’esecuzione immobiliare? Si può bloccare se il creditore salda la somma dovuta. In caso contrario il pignoramento immobiliare va avanti.

 

Il passo successivo è quello di richiedere la trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei registri immobiliari. L’ufficiale giudiziario, dopo l’ultima notificazione, consegna senza ritardo al creditore l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari. Il creditore (pignorante) deve depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione la nota di iscrizione a ruolo (con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, del pignoramento e della nota di trascrizione) entro 15 giorni dalla consegna, da parte dell’ufficiale giudiziario, dell’atto di pignoramento. Se non viene effettuato il deposito (dal momento della consegna e non della notifica) il pignoramento perde efficacia. Questo vuol dire che il deposito ha una scadenza di 15 giorni, oltre i quali l’esecuzione forzata diventerà inefficace.

 

Considera che dopo la trascrizione il debitore non può più sottrarre i beni pignorabili.

 

Solitamente, durante il pignoramento (secondo l’art. 559 c.p.c.), il debitore viene nominato custode dei beni immobili pignorati. È possibile anche presentare istanza al giudice affinché nomini come custode un soggetto terzo che sia diverso dal debitore. Questo succede quando il creditore non si fida del debitore. Può anche succedere che il custode venga sostituito se non ha rispettato gli obblighi che gli sono stati indicati.

La richiesta di nominare come custode un soggetto diverso dal proprietario dell’immobile pignorato può essere avanzata dal creditore pignorante o da un creditore intervenuto, o quando l’immobile non è occupato dal debitore. ‌Il custode giudiziario, con la propria nomina assume la qualifica di delegato del giudice ed è tenuto a svolgere le proprie funzioni con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 65 e 67 c.p.c). La funzione principale che il custode giudiziario è chiamato a svolgere è garantire la conservazione dello stato dell’immobile pignorato, avendo cura che esso non pregiudichi danni a persone e/o a cose. Il custode giudiziario, inoltre, deve favorire la collocabilità dei beni sul mercato: permettere l’accesso all’abitazione da parte dei potenziali acquirenti del bene pignorato, per esaminare i beni in vendita ed eventualmente presentare un’offerta di acquisto. Il custode giudiziario deve anche provvedere alla gestione e all’amministrazione del bene pignorato ed esercitare le azioni necessarie nel caso in cui non abbia la disponibilità dell’immobile. Deve, ad esempio, evitare che l’immobile sia dato in locazione durante il periodo di custodia.

 

 

Il passo successivo che può fare il creditore è presentare, entro i 45 giorni successivi al pignoramento, un’istanza di vendita. Ed entro 60 giorni dalla presentazione di questa deve presentare tutta la documentazione. Dopo l’esecuzione immobiliare avviene, quindi, la vendita all’asta del bene immobile e il conseguente recupero del credito spettante al creditore. Dal momento del deposito dell'istanza della vendita, il giudice deve nominare, entro 15 giorni, un professionista abilitato che faccia una valutazione dell’immobile, a seguito della quale viene fissata l‘udienza di comparizione allo scopo di vendere il bene.

 

Esistono diversi canali per la vendita o la messa all’asta dei beni immobili Uno degli ultimi introdotti è il “Portale delle vendite” presente sul sito del Ministero della Giustizia.

 

Mentre sono due le modalità attraverso le quali può avvenire la vendita all’asta:

 

• con incanto: in questo caso le offerte sono pubbliche e si aggiudica l’immobile chi offre la somma maggiore. Si tratta di un’asta pubblica dove i soggetti che partecipano fanno offerte in aumento;
• senza incanto: in questo caso è il giudice che pubblicizza la vendita e stabilisce il prezzo di vendita del bene, indicando anche un termine massimo entro il quale possono essere proposte le offerte dei compratori, che devono essere depositate in cancelleria e presentate in busta chiusa, la quale verrà successivamente aperta durante l’udienza. Se vengono fatte più offerte, l’assegnazione del bene avviene in capo a colui che ha fatto l’offerta più alta. Se, al contrario, c’è una sola offerta, viene accolta solo se supera di almeno un quinto il valore del bene.

 

Il bene immobile può essere assegnato anche in un altro modo: nel caso in cui non vengono presentate offerte per l’immobile all’asta, il creditore può presentare una somma di denaro per ottenere l’assegnazione e, dopo essere diventato assegnatario, fornire la somma stabilita entro la data definita. L’assegnazione della proprietà avverrà a pagamento avvenuto.

 

Fonte: Codice di Procedura Civile