Trasformare il tuo immobile per il sopraggiungere di nuove esigenze può essere la soluzione migliore. Ma quando è possibile il cambio destinazione d’uso, e come funziona? 

 

 

Cambio destinazione d'uso, ecco come funziona

Vorresti trasformare la tua casa in un vero e proprio ufficio, perché la tua sala hobby, per quanto ben organizzata, non è più sufficiente per gestire la tua attività, oppure ti piacerebbe far diventare il tuo loft dove hai lo studio la tua nuova abitazione ?

 

 

Il cambio di destinazione d’uso dell’immobile può essere possibile, ma prima di procedere devi fare una serie di controlli, come:

 

• verificare se esistono dei limiti su di esso, posti dalle norme del Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune nel quale l’immobile è ubicato. Devi essere certo che, nell’area interessata, il Piano Regolatore Generale, sostituito, in alcuni Comuni, dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico, preveda la possibilità di un cambio di destinazione d’uso.  Basta rivolgerti all'ufficio tecnico del Comune e cercare il tuo immobile all'interno delle mappe, in modo da capire a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi che puoi realizzare su di esso;

 

 

• verificare quali sono le autorizzazioni che devi richiedere al Comune. Una grande differenza può esserci nel caso in cui fossero necessarie all’immobile delle modifiche strutturali per il cambio di destinazione d’uso.  Se non sono richieste delle opere edilizie, per ottenere il cambio di destinazione d’uso ti basta presentare la Scia, la Segnalazione certificata di Inizio attività. In caso di modifiche strutturali o distributive che determinano un mutamento dell’aspetto e della volumetria dell’immobile, devi richiedere il Permesso di Costruire;

 

• verificare che nel regolamento condominiale non vi siano restrizioni,  nel caso in cui  l’immobile, oggetto del cambio di destinazione d’uso, si trovi in un condominio. Un regolamento che preveda limiti al cambio di destinazione d’uso, per potersi considerare valido deve essere approvato all’unanimità. Divieti che, nel caso, possono essere derogati con un voto unanime dell'assemblea, autorizzando così la variazione del cambio di destinazione d’uso dell’immobile, che comporta anche il cambio di categoria catastale dell’immobile.  

 

Come sapere qual è la destinazione d’uso di un immobile?

 

Una cosa importante da fare, nel caso in cui tu non ne sia totalmente sicuro, è accertarti della destinazione d’uso del tuo immobile o di quello che intendi acquistare. Puoi conoscere la destinazione d’uso di un immobile attraverso:

 

• il certificato d’agibilità: te lo rilascia il Comune dove si trova l’immobile. Questa informazione è espressamente specificata. Infatti, quando si cambia la destinazione d’uso, questa certificazione è necessaria;
• la visura catastale storica: ti permette di ricostruire la storia dell’immobile e di verificare anche tutti i passaggi di proprietà con tutte le relative indicazioni dei dettagli di volture e atti di proprietà, di successione o di variazione catastale, come il cambio di destinazione d’uso.
• l’archivio edilizio: puoi controllare quando e come si è ottenuta la destinazione d’uso.

 

Quanto costa cambiare la destinazione d’uso?

 

Quali sono le spese a cui andresti incontro con un cambio di destinazione d’uso del tuo immobile? I costi da sostenere sono principalmente quelli riguardanti:

 

• i lavori materiali per gli interventi che devi fare all’interno dell’immobile;
• la consulenza dei professionisti. La loro parcella è chiaramente molto più alta se oltre a occuparsi delle pratiche urbanistiche o catastali, devono anche seguire la reale esecuzione dei lavori;
• gli oneri di urbanizzazione, stabiliti dalle tabelle approvate dal Comune nel caso in cui il mutamento della destinazione d’uso non comporti delle opere edilizie.

 

La normativa sul cambio di destinazione d’uso

 

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è disciplinato dal D.P.R. 06/06/2001, n. 380 (Testo Unico dell’edilizia).

 

Il decreto Sblocca Italia, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto delle semplificazioni importanti in merito alla disciplina del mutamento di destinazione d’uso.

 

L’art. 23-ter, il nuovo articolo del Testo Unico dell’edilizia, definisce cambio rilevante della destinazione d’uso “ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale” inserita in un catalogo ben definito. Il catalogo comprende 5 categorie funzionali che corrispondono alla destinazione: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale.

 

Il nuovo articolo 23-ter afferma, inoltre, che è sempre possibile il cambio della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, sempre che non ci sia una  diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali.