La legge italiana classifica in maniera dettagliata tutti gli immobili in base alle loro caratteristiche, sulla cui base vengono identificate diverse categorie e classi catastali che presentano conseguenti differenze relative alla tassazione e alle agevolazioni fiscali: scopriamo allora quali sono le categorie catastali, chi le stabilisce e dove trovarle in base alle normative specifiche che le regolano.

• Cosa sono le categorie catastali degli immobili e chi le stabilisce?
• Significato e conseguenze fiscali delle categorie catastali degli immobili
• Ecco dove trovare la categoria catastale di un immobile

All’interno del mercato immobiliare e, più in generale, ogni qualvolta si parli di immobili e case, ricorre il tema delle categorie catastali. Ma cosa sono queste categorie e chi le stabilisce? Come influiscono sulla tassazione e sulle agevolazioni fiscali previste in Italia? Per scoprirlo occorre prima partire da come questo argomento viene affrontato dalla legge italiana, che identifica appunto sei categorie catastali sulla base del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, emanato ai sensi e per gli effetti della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni, della legge 2 febbraio 1960, n. 35, e successive modificazioni ed integrazioni, del decreto-legge 11 dicembre 1967, n. 1150, convertito nella legge 7 febbraio 1968.

Questo documento normativo definisce con precisione sei categorie di immobili e anche diverse classi rientranti in ciascuna categoria. In particolare, le classi che riguardano gli immobili ad uso abitativo sono undici e sono quelle che rientrano nella categoria catastale A. Di queste classi catastali, ce ne sono poi tre che non possono beneficiare delle agevolazioni fiscali (previste per specifiche categorie di persone), in quanto rientranti nelle abitazioni di lusso, sulla base di diversi criteri, tra cui rientrano la superficie in metri quadri dell’mmobile, la presenza di campi da tennis o di una piscina superiore a certe dimensioni, il pregio dell’area su cui è stato edificato l’immobile e così via. Le categorie catastali sono dunque stabilite per le legge, ma vengono attribuite ai singoli immobili dai rispettivi Comuni, solitamente sulla base di un algoritmo in grado di utilizzare i dati immessi nel DOCFA (un software utilizzato dagli uffici del catasto) e metterli in relazione con i valori presenti nelle tabelle predisposte dal singolo ufficio del catasto del Comune di riferimento.

Come anticipato poco fa e come vedremo meglio tra poco, in base alla normativa sopra citata, le tre categorie catastali afferenti alla classe delle abitazioni di lusso sono la A/1, ovvero le “Abitazioni di tipo signorile”, la A/8 delle “Abitazioni in ville” e la classe catastale A/9, “Castelli, palazzi eminenti”. Tutti gli immobili che rientrano in queste tre specifiche classi catastali si distinguono perché non possono godere dei benefici e delle agevolazioni previsti invece per le abitazioni che non rientrano in queste classi e che vengono dunque trattate diversamente dalla legge italiana in materia.

L’argomento della tassazione sugli immobili in Italia è un tema da sempre molto dibattuto, dato che tutti i proprietari degli immobili definiti come “di lusso”, in estrema sintesi, non possono usufruire dei benefici fiscali garantiti ai proprietari di abitazioni che invece non rientrano in questa classe. La tassazione relativa agli immobili di lusso in Italia riguarda innanzitutto la compravendita di questo tipo di abitazioni, dato che le tasse da versare per l’acquisto di una prima casa definita come “di lusso” sono superiori rispetto a quelle dovute per una casa rientrante nelle altre classi definite per legge.

Indipendentemente dal tipo di cessione (con atto imponibile a IVA oppure con un acquisto soggetto a imposta proporzionale di registro), per gli immobili di lusso l’acquirente non può godere delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, sotto forma di detrazioni e facilitazioni fiscali di vario tipo. Queste conseguenze delle categorie catastali degli immobili in Italia si riflettono anche sulle altre agevolazioni fiscali spettanti di norma per una prima casa e su quella per le case date in comodato d’uso ai figli o ai genitori che prevedono una riduzione del 50% della TASI. In estrema sintesi, dunque, le categorie e le classi catastali degli immobili hanno delle conseguenze importanti soprattutto sulla tassazione che lo stato prevede per queste abitazioni e, in particolare, esclude da ogni beneficio gli immobili rientranti nelle classi catastali delle case di lusso.

Ora che abbiamo definito cosa e quali sono le categorie e le classi catastali degli immobili, identificando anche le loro ricadute a livello fiscale, è possibile scoprire come fare per trovare la categoria catastale di uno specifico immobile. Infatti, può capitare di avere bisogno di identificare la categoria catastale di un immobile di cui si è proprietari o comunque per il quale si sta facendo una trattativa di compravendita.

La risposta alla domanda su dove trovare la categoria catastale di un immobile è molto semplice in realtà, dato che questa è riportata sulla visura catastale dell’immobile stesso. La visura catastale di un immobile può essere recuperata direttamente dall’Agenzia delle Entrate e, recentemente, anche attraverso una comoda procedura online tramite il sito web dell’Agenzia delle Entrate stessa, valida su tutto il territorio nazionale, tranne che per le province autonome di Bolzano e Trento. Per prima cosa occorrerà registrarsi sul portale ed effettuare l’accesso alla propria area riservata, attraverso le credenziali oppure tramite l’autenticazione via SPID, per poi fare la richiesta della visura catastale selezionando la provincia dell’immobile e la tipologia di soggetto (persona fisica o giuridica). L’accesso a queste informazioni è inoltre gratuito tramite la sezione dedicata "Cittadini", dove il servizio di Visura Catastale Online viene messa a disposizione di tutti. Ecco dunque risolto anche l’ultimo quesito relativo a dove trovare la categoria catastale di un immobile.