Oggi è possibile comprare casa anche con la formula di affitto con riscatto, ma come funziona? Scopri perché conviene questo tipo di contratto.

 

 

Affitto con riscatto, comprare casa oggi è più facile

Comprare casa non è mai stato semplice. La banca ti richiede sempre più garanzie e sai benissimo di non avere ancora tutte le carte in regola per ottenere il mutuo, ma non vuoi rinunciare alla casa dei tuoi sogni.

 

Se pensi che il mutuo sia per te, in questo momento, un obiettivo irraggiungibile, non disperarti, perché oggi, grazie all’affitto con riscatto, anche tu puoi avere una buona occasione per acquistare finalmente casa. Vediamo come funziona.

 

Affitto con riscatto: come funziona

 

“Cos’è l’affitto con riscatto? Pago comunque l’affitto della casa, ma come fa a diventare mia e quando?” Sono tante le domande che giustamente ti sarai posto sin dalla prima volta che hai sentito parlare di affitto con riscatto, ma le risposte sono molto più semplici di quello che credi.

 

L’affitto con riscatto è un tipo di contratto che ti consente di prendere in affitto una casa e di diventarne proprietario dopo un determinato periodo di tempo.

 

In pratica, il proprietario della casa ti concede la locazione per un certo periodo di tempo, sapendo che il tuo vero interesse è quello di acquistarla. Al termine della locazione, quella che hai previsto inizialmente nell’accordo, tu e il proprietario della casa che intendi comprare, potete procedere con l’effettiva compravendita dell’immobile, momento in cui viene tenuto conto, in parte o interamente, dei canoni d’affitto che hai versato fino a quel momento.

 

 

L’affitto con riscatto include diverse forme contrattuali, ognuna delle quali prevede delle condizioni specifiche che stabiliscono i tempi per il pagamento, le caratteristiche del canone di locazione, i diritti del proprietario e i tuoi, in qualità di affittuario, le modalità di ripartizione dei costi e tutti gli altri termini dell’accordo.

 

Ad esempio, puoi decidere insieme al proprietario di firmare un solo contratto oppure due contratti: uno per il primo periodo di locazione, la cui durata può variare da pochi mesi a 10 anni, e uno per la futura vendita.

 

Fai in modo di essere sempre in regola con il tuo contratto d’affitto e di farlo trascrivere, per non avere delle brutte sorprese. Non dimenticarti, inoltre, che dal 2014 è obbligatorio pagare l’affitto con strumenti tracciabili.
 

Contratto d’affitto con riscatto: quale scegliere

 

Scegli la forma di contratto che è più vicina alle tue esigenze e che può agevolarti maggiormente:

 

• affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto ( o “rent to buy”): hai la possibilità, in qualità di affittuario, di esercitare l’opzione di acquisto al termine del periodo di affitto concordato con il tuo proprietario di casa. Se decidi di optare per questo contratto, considera che il canone d’affitto sarà un po’ più alto di quello che pagheresti con un normale affitto (ma più basso della rata di un eventuale mutuo), semplicemente perché questa differenza è considerata un acconto sul prezzo d’acquisto della casa. Sia questa differenza sia il prezzo totale saranno comunque indicati nel contratto che firmerai all’inizio e non subiranno, nel periodo accordato, nessun tipo di variazione;
• affitto con riscatto con preliminare di vendita: come avevamo anticipato all’inizio, è possibile firmare anche due contratti distinti: il primo è quello di locazione e il secondo è il preliminare di futura vendita. La trascrizione del preliminare d’acquisto nei registri immobiliari ha effetto per tutta la durata del contratto, con un limite massimo di 10 anni. Questo contratto è chiamato anche “buy to rent”, poiché si procede immediatamente con la vendita dell'immobile a un prezzo concordato, per quanto sia comunque dilazionato nel tempo. In questo caso puoi scegliere insieme al proprietario se questo preliminare vincola entrambe le parti alla compravendita oppure nessuno, permettendoti, in questo modo, di decidere successivamente se concludere o meno l’acquisto della casa. Questa è una delle formule di affitto con riscatto oggi più utilizzate;
• affitto con riscatto automatico: con questa formula non puoi scegliere se acquistare casa in un secondo momento. A un certo punto, dopo aver pagato un determinato numero di canoni e/o una specifica somma di denaro, ci sarà un passaggio di proprietà obbligatorio;
• affitto con riscatto con riserva di proprietà: è un contratto con patto di riservato dominio. Una vera garanzia per il proprietario, nel caso in cui tu sia adempiente. Con questa formula, la proprietà dell’immobile potrà essere trasferita solo dopo aver versato il prezzo totale di vendita. Questo vuol dire che, se sarai inadempiente, rischi che il proprietario possa richiedere la risoluzione del contratto. In questo caso non avrai più la disponibilità della casa, ma il proprietario ti dovrà restituire una parte delle somme che ha ricevuto in pagamento. La cifra che riceverai puoi accordarla insieme al proprietario, sin dall’inizio, nel contratto, altrimenti sarà il giudice a stabilirla successivamente;
• nuda proprietà: con questa formula hai l’opportunità di comprare casa a un prezzo davvero agevolato, che viene calcolato in base all’età anagrafica del proprietario (applicando un coefficiente elaborato dal Ministero delle Finanze) che intende venderti la casa. L’unica piccola o grande pecca è che il proprietario potrà continuare a vivere nell’immobile, perché conserva il diritto di viverci per tutta la vita, con il vantaggio di poter usufruire subito di un buon capitale.

 

Affitto con riscatto: ecco cosa prevede la legge

 

La normativa di riferimento per l’affitto con riscatto è il D.L. 133 del 2014, conosciuto anche come decreto Sblocca Italia, che disciplina, all’articolo 23,  tutte le varie opzioni previste e alcune regole generali, come l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari di tutti i contratti con preliminare d’acquisto.

 

Come avevamo anticipato, la durata della trascrizione dell’affitto con riscatto coincide con la durata del contratto e può arrivare fino al massimo di 10 anni.  Una grande differenza rispetto alla trascrizione di tutti gli altri contratti preliminari, che hanno una durata convenzionale di tre anni.

 

La legge prevede anche che il contratto d’affitto con riscatto possa essere risolto in caso di inadempienza dell’affittuario, nel momento in cui venga superato il numero di ritardi e/o mancati pagamenti previsti dallo stesso contratto, prima della risoluzione.

L’affitto con riscatto conviene: ecco almeno 5 buoni motivi

 

Il contratto d’affitto con riscatto può dare, a te che devi acquistare la casa, una serie di vantaggi:

 

• compri casa: il più grande vantaggio, ma soprattutto una vera soluzione nel caso in cui tu, al momento, non sia in grado di sostenere un mutuo, per motivi finanziari o legati alle tue condizioni lavorative;
• non vanifichi le rate di affitto: il contratto di locazione è il primo passo per comprare casa. I soldi versati per i canoni di locazione non vengono persi in questo modo;
• conosci la casa prima di comprarla: hai la possibilità di conoscere non solo i pregi, ma anche tutti i difetti e le eventuali problematiche legate alla casa. Visto che il contratto ti obbliga all’acquisto, a meno che tu abbia scelto la formula di affitto con riscatto obbligatorio, sei sempre libero di non acquistare successivamente se non sei convinto dell’immobile, risparmiando, in tal modo, anche sul pagamento delle tasse e delle imposte sulla casa, che sarebbero risultati vani in una normale compravendita a cui avesse fatto seguito una tua immediata rivendita;
• nel canone c’è un acconto del tuo futuro acquisto della casa: se scegli la formula affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto, come abbiamo visto prima, il tuo canone prevede una maggiorazione che rappresenta un acconto per l’acquisto della casa. Ti stai già portando avanti;
• fai tu il prezzo della casa: puoi scegliere insieme al proprietario come stabilire il prezzo della casa che hai intenzione di acquistare con il contratto d’affitto con riscatto. Puoi decidere di bloccarlo sin da subito, se ti sembra più conveniente, oppure di definirlo al momento del rogito notarile, oppure di fissarlo comunque all’inizio, ma di ridurlo tenendo presente, interamente o in parte, i canoni di affitto che hai versato durante tutto il periodo della locazione.